山东建筑房地产项目策划策划大作业 大学学位论文.doc

一.市场分析 ㈠宏观经济分析 1.全国经济分析 2015年全国的市场环境大体概括为以下几： 房地产市场基本面仍处亢奋后的疲弱。开始于2014年初的本次房地产市场调整，是长、中和短三个周期重合的调整。这使本轮调整的时间更长、程度更深，也导致调整后的房地产市场未来的状况及预期将发生重要变化。 房地产市场将呈震荡性调整和多层次分化2015年，积极的财政政策和松紧适度的货币政策，将使中国房地产市场呈现震荡性调整和多层次分化。 从供给面看，商品房价格总体月度环比微升而同比微降。为加快资金周转或者减少亏损避免破产，多数开发商将继续实施以价换量的销售策略。与2014年相比较，销售价格整体将略微下降。 从需求面看，商品房销售量总体小幅增长。刚性需求将同比增加，异地购房的投资需求将部分释放。全年房地产销售面积估计在10万平方米左右，与2014年相比，销售将略上升3%左右。 方面。保持稳健，以维持增长。的总基调，坚持改革创新与结构优化，保持。，一刀切，长效机制逐步建立。但增速缓慢，投资平稳增长。 2.济南经济分析 济南市是山东的政治、经济、科技、文化、教育、旅游中心、区域性金融中心，是环渤海经济区好而京沪经济发展轴上的重要交汇点，是全国重要的交通枢纽和物流中心2015年济南经济运行总体平稳，主要经济指标增速达到或超过全省平均水平，济南市GDP总量首次突破6000亿元大关，达到6100.2亿元，同比增长8.1%，高于全省平均水平0.1个百分点。分产业看，第一产业增加值305.4亿元，增长4.1%；第二产业增加值2307.0亿元，增长7.4%；第三产业增加值3487.8亿元，增长8.9%。三次产业比重为5.0:37.8:57.2。 ㈡．济南房地产市场分析 1.济南房市简述 2015年，商品房销售面积超千万平方米固定资产投资增长较快。(济南市累计完成投资额3498.4亿元，同比增长14.2%。) 房地产开发完成投资1014.1亿元(增长10.5%)各类商品房屋竣工面积579.1万平方米(增长12.1%)各类商品房屋新开工面积1690.3万平方米(增长30.5%)。 济南房地产市场从2011年开始快速发展，商品房成交量连续5年创造新高，市场呈现供需两旺的态势，市场规模逐渐扩大，发育更充分，更稳定。济南房地产市场2015年全年累计供应商品房17.8万套、1353.9万㎡，成交商品房15万套、1299.4万㎡；相比2014年，商品房供求指标增幅分别为23%、22%、33%、34%。随着济南城市空间布局发展战略的推进，房地产市场规模不断扩张，有效供应量充足；另外，城市人口不断扩容，市场有效需求的不断释放。2015年普通住宅市场新增供应8.47万套，987万㎡，月均供应量为82.3万㎡，虽然月度供应量波动明显，但市场仍处于高位运行状态。从3月份之后开始走高，年内峰值频现，一方面是因为开发企业对2015年的市场预期较好，纷纷加快项目的开发进度，加大市场有效供应量，使得市场供应量接连攀高；另一方面2015年多个新老楼盘开盘加推，如中海华山珑城、鲁能领秀城、融创财富中心等，集中供应量较大，使得月度供应量处于高位。另外，随着城市的快速发展，人口不断扩容，市场有效需求的不断释放。济南房地产市场2015年全年累计成交商品房15万套，环比增加33%；成交面积首次突破1299.4万㎡，环比增加34%。 建大三期周围有龙奥大厦、省交通局、省国资委、省高院、省粮食局。目前东部新城区有高新区实验中学、山东大学齐鲁软件园、山东建筑大学、山东体育学院、山师附小、济南电子机械工程学校等不同级别的学校，创造了良好的教育氛围。济南恒生伴山，超市、建大商业街等商业配套生活方便。项目自带商业面积达4万平米，未来将会建成沿街商铺，如超市、诊所、干洗店、果蔬店、理发店、药店等；项目西侧为建大商业步行街。 2.项目配套设施 幼儿园：高新 中小学：山师附小、高新区实验中学 大学：山东大学齐鲁软件园、山东建筑大学、济南电子机械工程学校 商场：中铁会展国际银座超市，丁豪广场，万达广场 医院：省立医院东院 邮局：高新邮局 银行：国农业银行、建设银行、交通银行、工商银行等 小区内部配套：恒生伴山项目西边还有沿街商铺，超市、诊所、干洗店、果蔬店、 理发店、药店都会非常完善。 3. 周围交通条件 项目处于城市东拓的主轴上，北临世纪大道工业南路，南临贯穿济南东西的交通大动脉经十路，东边有绕城高速、往西距至奥体中心仅需5-6分钟的车程，距燕山立交有20分钟的车程，乘坐115、116、136等公交车到临港南区下车，过马路100米即是。 。 ㈣. 消费者分析 一个项目只要抓住目标消费者，就会起到一个事半功倍的效果。所以目标消费者的定位准不准确将对项目的销售起到决定性的作用。由于各方