资阳项目策划方案 大学学位论文.docVIP

“资阳某某花园”项目 策划方案 策划公司 2004年9月25日 目 录 第一篇 项目分析 4 一、 市场分析 4 （一） 项目优势与劣势分析 4 （二） 项目机会与威胁分析 4 二、 项目定位 4 （一） 项目总体定位 4 （二） 项目功能定位 5 （三） 项目业态定位 5 三、 卖点分析 6 四、 入市时机 6 第二篇 项目总体营销策略 8 一、 项目总营销策略分析 8 二、 纯商业板块营销策略 8 （一） 纯商业板块概念阐释 8 （二） 纯商业板块筹建策略 8 （三） 纯商业板块经营策略 9 （四） 纯商业板块效益分析 9 三、 纯公益板块营销策略 10 （一） 纯公益板块概念阐释 10 （二） 纯公益板块筹建策略 10 （三） 纯公益板块经营策略 11 （四） 纯公益板块效益分析 11 四、 综合板块营销策略 11 （一） 综合板块概念阐释 11 （二） 综合板块筹建策略 11 （三） 综合板块经营策略 13 （四） 综合板块效益分析 13 五、 住宅板块营销策略 14 （一） 住宅板块概念阐释 14 （二） 住宅板块筹建策略 14 （三） 住宅板块经营策略 14 （四） 住宅板块效益分析 15 第三篇 营销推广策略 16 一、 整合营销 16 二、 包装策略 16 （一） 现场营造 16 （二） 导示系统 16 （三） 环境包装 16 （四） 资料包装 17 三、 公关策略 17 四、 广告策略 18 第四篇 商业运作策略 20 一、 进度策略 20 二、 招商策略 21 三、 业主策略 22 四、 规划策略 22 五、 管理策略 22 六、 价格策略 23 第五篇 总 结 24 一、 项目分析 24 二、 总体营销策略 25 三、 营销推广策略 27 四、 商业运作策略 28 项目分析 市场分析 项目优势与劣势分析 1、项目优势 项目优势主要包括强强联合优势、土地资源优势、项目定位优势、规划设计优势、终端消费预期、文化背景优势、自然环境优势、道路交通优势。 2、项目劣势 项目劣势主要包括资阳市城市综合经济实力较差，人均可支配收入低，城市消费能力较差；目前周边的项目多数为新建和待建项目，商业氛围劣势。 项目机会与威胁分析 1、项目机会 项目机会主要包括“挖空老城区、建设新城区”的政策导向为该项目提供了有力的保障；区域内开发了大量的中高档品质新盘，住宅地产的品质提升大。 2、项目威胁 项目威胁主要包括该区域商业气息较弱，投资者投资信心不足；传统商业的惯性的威胁；本项目新城区并且处在新城区目前的边缘地带，人气难以聚集。 项目定位休闲功能是指根据项目的地理特征、山水内涵，项目在功能上完善休闲功能，修建以药材、药浴为特色的休闲洗浴中心，设置公益型健身设备和健身场地，实现并满足市民休闲活动的多样化需求。 旅游、观光和度假功能是指项目设置旅游、观光的场所，集山水、森林、植物园、部分原始植被于一身，是市民和游客度假胜地，让游客在休闲、观光的同时度过一个愉快、美丽、健康、生态的周末或假期。 游乐功能和科普教育是指考虑项目的公益性内涵以及聚集项目人气，设置儿童户外设施、摇摇乐、长颈鹿滑梯小鸡跷跷板根据定位报告的研究结论表明，本项目按照功能来进行业态划分及业态定位，共分餐饮娱乐业态、购物休闲业态、文化科普业态、运动健身业态、康体游乐业态、旅游观光业态、综合服务业态等七大业态。 餐饮娱乐业态设品牌餐饮、特色餐饮、KTV歌城、夜总会等商业项目，为市民和游客提供餐饮、娱乐的配套服务。在品牌餐饮方面设置整个资阳市的婚宴、寿宴中心。本业态是纯粹商业经营业态，是项目营运中最重用的盈利点。 购物休闲业态设置中药浴场、阳光沙滩、购物超市（小型）等商业项目及其他综合服务设施，如宾馆、酒店、茶园、观景亭、花廊等，为市民和游客提供购物、休闲、度假的配套服务。 文化科普业态设文化馆、图书馆、老年文化活动中心、青年文化活动中心、资阳文化名人广场，满足市民文化交流及青少年科普教育的需要。运动健身业态设网球场、乒乓球、公益健身设备等健身活动，为本项目带来大量的人流。 康体游乐业态设大型植物迷宫、沙坑、打靶、射箭、儿童天堂、游乐世界地图、游乐中国象棋等游乐设施。旅游观光业态根据项目自身的山水、森林特征，将原始植被保护良好的区域稍加修缮，改造为游客回归自然、接近自然、拥抱自然的旅游观光景区。 综合服务业态在办公区设置办公楼、公园派出所、配电房、医务室、苗圃等基础配套设施。入口广场设停车场、入口广场喷泉、广场景观、标志性雕塑及部分公共设施，形成游客休闲、休憩的理想场所，聚集项目人气。 卖点分析入市时机纯商业地产板块 纯公益地产板块 综合地产板块 住宅地产板块 其中，综合地产板块指的是商业和公益融合的地产板块。 根据