第一章资产--固定资产和投资性房地产讲述.ppt

【答案】A 【解析】确定减值之前固定资产的账面价值＝200－（200－20）/10＝182（万元），大于可收回金额120万元，因此固定资产发生了减值，减值62万，减值以后固定资产应该按照可收回金额确认账面价值因此本题2008年12月31日该设备账面价值应为120万元，答案是A。固定资产账面价值＝固定资产原值－累计折旧－固定资产减值准备 二、投资性房地产 （一）投资性房地产的概述投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。主要包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。投资性房地产应当能够单独计量和出售。 1.投资性房地产的范围（1）已出租的土地使用权①是指企业通过出让或转让方式取得并以经营租赁方式出租的土地使用权。企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权，不属于此类。②对于以经营租赁方式租入土地使用权再转租给其他单位的，不能确认为投资性房地产。 （2）持有并准备增值后转让的土地使用权①是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。②按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权。 （3）已出租的建筑物①是指企业拥有产权的、以经营租赁方式出租的建筑物。一般应自租赁协议规定的租赁开始日起，经营租出的建筑物才属于已出租的建筑物。②通常情况下，对企业持有以备经营出租的空置建筑物，只有企业管理当局，如董事会或类似机构，作出正式书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议，也可视为投资性房地产。 2.不属于投资性房地产的范围下列各项不属于投资性房地产（重点掌握该内容及相关例题）：（1）自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产，包括自用建筑物（固定资产）和自用土地使用权（无形资产）。（2）作为存货的房地产。作为存货的房地产通常是指房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。 在实务中，存在某项房地产部分用于自用或作为存货出售、部分用于赚取租金或资本增值的情形。如某项房地产不同用途的部分能够单独计量和出售的，应当分别确认为固定资产（或无形资产、存货）和投资性房地产。如果不能够单独计量和出售的，则应当都视为固定资产（或无形资产、存货），不确认为投资性房地产。 【例题·多选题】（2011年）下列各项中，属于投资性房地产的有（　）。A.房地产企业持有的待售商品房B.以经营租赁方式出租的商用房C.以经营租赁方式出租的土地使用权D.以经营租赁方式租入后再转租的建筑物【答案】BC【解析】选项A属于存货，选项D企业没有所有权，不作为自有资产核算。 （二）投资性房地产的取得 1.外购的投资性房地产取得时的实际成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。2.自行建造投资性房地产自行建造投资性房地产的成本，由建造该项房地产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成，包括土地开发费、建筑成本、安装成本、应予资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等。 成本模式下的科目设置：（1）投资性房地产 （2）投资性房地产累计折旧（摊销） （3）投资性房地产减值准备 公允价值模式下的科目设置： 投资性房地产—成本 —公允价值变动 （3）内部转换形成的投资性房地产第一种情况，将作为存货的房地产转换为投资性房地产借：投资性房地产 （成本模式）　　贷：开发产品借：投资性房地产——成本 （公允价值）　　公允价值变动损益 （借方差额）　 贷：开发产品　　　资本公积——其他资本公积 （贷方差额） 第二种情况：企业将自用的建筑物等转换为投资性房地产成本模式： 借：投资性房地产　　累计折旧　　固定资产减值准备　　贷：固定资产　　　　投资性房地产累计折旧　　　　投资性房地产减值准备 公允价值模式： 借：投资性房地产—成本 （公允价值）　　累计折旧 　　公允价值变动损益 （借方差额）　　贷：固定资产 资本公积—其他资本公积 （贷方差额） 注意：同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。 （3）投资性房地产后续计量模式的变更①为保证会计信息的可比性，企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。 ②存在确凿的证据，才允许企业对投资性房地产从成本模式计量变更为公允价值模式计量。成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益。③已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成