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第二章 不动产所有权 第一节 土地所有权 第二节 建筑物区分所有权 第三节 相邻权 第四节 学理上和习惯法中存在的 其他不动产所有权 第一节 土地所有权 一、土地所有权的范围 土地所有权的范围在现代大多数国家规定了限制。即土地所有权横向范围为与他人土地交界处，纵向范围原则上及于土地的地表和地下，但法律另有规定的除外。这种限制一般体现为三个方面：法律上的限制；上下高深之限度；他人的合理干涉。 二、土地所有权的类型 1、单独所有。 2、共同所有。 （1）总有。 （2）合有。 （3）土地共有。 第二节 建筑物区分所有权 一、概念和特征 1、概念。建筑物区分所有权，简称区分所有权，是指业主对于建筑物内的有独立用途的专有部分的所有权和对于共有部分的共同所有权以及管理权的总称。 2、特征 （1）区分所有的建筑物须为有必要共同设施的建筑物并以公用物的用益物权为前提。 （2）区分所有权的建筑物须为含有独立用途部分的建筑物。 （3）区分所有权主体的身份具有双重性。 二、性质 对于建筑物区分所有权的性质的立法例和观点主要有：一元说、二元说和三元说。我国采取了三元说的立法例。《物权法》第70条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。” 三、专有所有权 1、概念和特征。专有所有权是指区分所有权人（业主）对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。特征主要包括下面三个方面：专有部分在结构上的独立性；共同墙壁的双重性；各区分所有人之间的相互制约性。 2、范围。通说认为，建筑物专有所有权的范围分为两个方面确定： （1）专有所有权涉及到对共有人之外的第三人的关系，如买卖、保险等涉及到交易事务的关系时，专有所有权的范围包含壁、柱、地板及天花板等境界部分厚度的中心。 （2）“最后粉刷表层说”：在区分所有人之间，尤其是有关建筑物的维持和管理等关系上，专有部分仅限于壁、柱、地板和天花板等境界部分表层所粉刷的部分。即：境界壁与其他境界的本体属于共用部分，但境界壁上最后粉刷的表层部分则属于专有部分。目前，建筑物专有部分范围结合了上述两个方面的内容，以“壁心说和最后粉刷表层说”即“中央部分属于共用部分，表面属于专有部分说”为通说。 四、共有所有权 1、概念和特征。共有所有权是指建筑物区分所有人对于其建筑物专有以外的共用部分所享有的占有、使用和收益并随专有部分的处分一并处分的权利。其特征主要有以下几个方面： 共有部分与专有部分不能分割，并于专有部分所有权转移时一同转移；各区分所有人对共有部分，有权按照经济目的正当使用；共有部分的建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照共有人专有部分占建筑物总面积的比例确定。 2、范围 （1）建筑物的基本构造部分，如支柱、楼顶、外墙、承重墙、基础工作间等； （2）建筑物共用部分和附属物，如楼梯间、走廊、电梯、消防设备、水塔、水管、燃气管道等；建筑区划内的道路、绿地等公共场所，以及占用共有的道路或其他场所停放汽车的车位等，除法律另有规定外，均属于区分共有人共有； （3）协议共用部分，如公用会议室、会客室等。 五、共用部分的管理权 1、管理权的主体。 2、管理规约。 3、管理权的行使。 六、建筑物区分所有的土地使用权 区分所有的建筑物所使用的土地，是同建筑物相关联的不动产，我国法律允许对建筑物设立所有权，但是，对于建筑物所使用的土地却不允许设立所有权，仅允许设立使用权，该权利称之为“建设用地使用权”。 第三节 相邻权 一、相邻权的概念和特征 1、概念。相邻权也称相邻关系。是法律为调和相邻不动产的利用，而就其所有人或使用人间所确定的权利义务关系。相邻关系中，两个以上的相邻不动产的所有人或使用人（占有人），一方在对自己的不动产行使所有权或使用权与他方的权利发生冲突时，为协调冲突、谋求各方共同利益，由法律直接赋予各自权利和义务。相邻权对权利人而言是其行使所有权或使用权的延伸，对义务人而言则是对其行使所有权或使用权的限制，这种限制是相邻各方合法享受权利的必要条件。 2、特征 （1）相邻权的主体是两个以上不动产的所有人或使用人，可以是自然人，也可以是法人或其他主体。 （2）相邻权主体间的不动产必须是相邻的。 （3）相邻权的内容因相邻权的种类而不同。一般包括两个方面：一是相邻一方有权要求他方提供必要的便利；二是相邻各方行使权利，不得损害他方的合法权利。 （4）相邻关系的客体。对相邻关系的客体，有三种学说：一是不动产；二是行使不动产权利