第二章物业管理机构讲述.ppt

虽然上述案例以物业管理公司的胜诉而告终，但是，应指出是，因物业管理行业的法规建设滞后，一些城市如果没有《深圳经济特区住宅区物业管理条例》及实施细则这样较完备的物业法规，物业公司就不见得都能以胜诉告终。 ［相关键接】 物业管理公司在日常工作中为防范发生安全事故，应采取以下 措施。 （1）建立严格的安全管理制度，包括保安员责任制、出入登记制度、物品放行制度和巡逻检查制度。保安员应24小时巡查，并存有详尽的巡查记录。 （2）设置闭路电视监控系统。实行封闭或半封闭管理。 （3）强化业主用户的安全防范意识．号召用户重视治安防范，做到“群防群治’。 （4）建立紧急救援系统，小区（大厦）内一方呼救，八方 支援。 （5）购买公众责任险并鼓励业主购买保险，在发生事故后把双 方损失都降到最低限度。 （6）强化业主的合同意识 使业主明确物业管理公司权利和义 务。从而加强注意业主的自我防范意识。 第二节 物业管理公司 一、物业管理企业概述 1 物业管理企业的含义 物业管理企业是指按合法程序成立具备独立的企业法人资格及相应的资质条件，根据合同接受业主或业主委员会的委托依照有关法律、法规的规定，对物业实行专业化管理的经济实体。 2 物业管理企业的性质 3 物业管理企业的指导思想 4 物业管理企业的分类 （1）按投资主体分类 按投资主体物业管理企业可分为全民、集体、联营、私营、合资等类型。 ①全民物业管理企业。 ②集体所有制物业管理企业。 ③联营物业管理企业。 ④私营物业管理企业。 ⑤合资物业管理企业。 （2）按股东出资形式分类 ①物业管理有限责任公司。 ②物业管理股份合作公司。 ③物业管理股份有限公司。 （3）按经营服务方式分类 按经营服务方式物业管理企业可分为代理租赁服务型公司和委托管理服务型公司。 ①代理租赁服务型公司。 ②委托管理服务型公司。 （4）按是否具有法人资格分类 按是否具有法人资格，物业管理企业可分为具有独立法人资格的物业管理公司或子公司，和以经营其他项目为主的企事业单位所属的不具独立法人资格的物业管理部或物业管理处等。 二、物业管理企业的设立 物业管理企业的设立分资质审批和工商注册。 1 物业管理企业申报程序 物业管理企业的设立首先从企业的资质审批开始。物业管理企业申报经营资质审批程序因各地相关规定有所差异，但基本申报程序大致如下： （1）申请单位应按有关规定到当地县级以上人民政府的物业管理行政主管部门提出申请提供所需的各项材料。 （2）物业管理行政主管部门收到申请评定资质等级的物业管理企业报告材料后一般在两周内审核完毕。并对符合经营资质条件的新设立的物业管理企业，按照建设部的有关规定发给《临时资质证书》。 2 物业管理企业的注册登记 物业管理企业的注册登记办理执照手续与一般企业相同。按《公司法》规定企业设立必须向工商行政管理部门进行登记注册。但事先应取得由资质审批部门发给相应等级的《资质证书》。 物业管理企业章程应载明下列事项： ①总则。主要包括企业的名称（全称）、地址等。 ②企业的经营宗旨。 ③企业的经营范围。 ④企业的经济性质及组织形式。 ⑤注册资金。 ⑥机构。指企业内部的组织机构。 ⑦财务会计制度。如果是合资企业应将采用的货币注明。 ⑧利润分配方式。 ⑨职工录用方式、待遇、管理方法。 ⑩企业的各种规章制度。 三、物业管理企业的资质等级标准 根据建设部颁布的《物业管理企业资质管理试行办法》将物业管理企业分为一级、二级、三级资质等级和临时资质。其中，资质一级、资质二级、资质三级企业的标准如下： 1 资质一级企业 （1）注册资本500万元以上。 （2）具有中级以上职称的管理人员、工程技术人员不少于30人，企业经理取得建设部颁发的物业管理企业经理岗位证书，80％以上的部门经理、管理员取得从业人员岗位证书。 （3）管理两种类型以上的物业。 （4）管理各类物业的建筑面积分别占计算基数的百分比之和不低于100％。 （5）20％以上的管理项目获得建设部授予的“全国城市物业管理优秀住宅小区（大厦、工业区)称号，20％以上的管理项目获得省级城市物业管理优秀住宅小区（大厦、工业区）称号。 （6）具有健全的企业管理制度和符合国家规定的财务管理制度。 （7）建立了维修基金管理与使用制度。 2 资质二级企业 （1）注册资本300万元以上。