城市规划中商业用地开发的经济分析.pdf

第 27卷 第 7期 2011年 4月 甘肃科技 Gansu Science and Techno logy Vo l 27 N o 7 Ap r 2011 城市规划中商业用地开发的经济分析 何星纳 (甘肃省城乡规划设计研究院, 甘肃 兰州 730000) 摘 要:以甘肃省某城市规划商业体系为例, 对商业用地开发进行经济分析。从收入与商圈发展的弹性、基准地价 方面分析了某城市商业用地开发的现状与必要性。开发滞后导致用于消费的投资资金效率偏低, 制约了商业发展、 财政收入增长, 影响城市化进程中就业率的提升; 策略和效益方面, 相关部门需重视商业用地的合理开发, 通过宏观 调控、合作开发等手段引导商业地产商的开发方向, 促进商业用地有步骤、分阶段、差异化发展, 提高土地利用率,深 化城市化进程。并示其规划的前瞻性,为城市带来经济和社会效益。 关键词:城市规划;商业用地;经济分析; 城市化 中图分类号: TU984 1 商业用地开发必要性 在城市规划过程中, 商业用地的合理规划为居 住用地开发注入持续动力。从经济角度分析, 商业 用地开发的必要性集中体现在居民日益增长的物质 需求与滞后的商业发展速度的矛盾中。居民收入的 增长促进了一定幅度的内需增长, 使社会商品零售 总额不断增长,但是一些城市商业用地开发明显滞 后于居住用地开发的水平, 商圈发展速度滞后反过 来抑制了居民的购买需求。最终这种矛盾制约了新 一轮的财政收入的增长、城市化发展速度,就业增加 以及商业投资的良性循环。 1 1 居民收入与商圈发展的弹性关系 在关于居民收入与商圈发展的研究中, 对全国 36城市的居民收入与社会商品零售总额进行调查 研究, 并采用多元回归模型进行定量分析: TRSCG r= + PDUA r+ AWSW r+ NPVOY r+ ( 1) LTRSCG r= + LPDUA r+ LAWSW r+ LNPVOYr+ ( 2) 上式 ( 1) TRSCG r表示城市的社会消费品零售 总额, 反应城市商圈的发展状况和发展规模; PDUA r 表示城市人口密度; AWSW r表示城市在岗职工平均 工资, 反应城市居民的收入水平。NPVOY r表示城 市年末实有公共交通营运车辆数, 衡量城市交通出 行便利条件。 ( 2)为了消除各指标时间序列中的异 方差和消除可能存在的强影响点对模型估计值的扰 动,对模型进行对数化处理,冠以字母 L表示即 2式 所示。式中 、、、、分别为回归方程系数。 该研究得出关于城市居民收入与商圈发展的弹 性关系结论: 1)城市人口、工资、交通与城市商圈之 间呈同向关系; 2)城市在岗职工平均工资对城市商 圈影响的产出弹性最大, 达到了 0 96, 也就是说当 城市居民收入增加 1%的时候, 城市商圈发展就会 增长 0 96%, 其次, 是城市交通城市商圈产出的弹 性为 0 84; 城市人口密度对城市商圈产出弹性为 0 3 [ 1- 2] 。 1 2 某城市商业用地发展现状及开发必要性分析 对某城市规划商业体系的空间分布研究中借鉴 以上居民收入与商圈发展速度的弹性关系的结论, 从收入与商圈发展的角度分析该市商业区发展现 状。 1 2 1 从居民收入与商圈发展规模弹性关系方面 分析 依据该市近 5年相关统计数据, 收入与商业发 展情况具体分析见表 1。 如表 1, 图 1所示,近 5年内该市人口增长幅度 不大,但是随着城市化进程的深化,城镇人口与非农 人口有所增加; 城市居民可支配收入持续增加从 2005年的 7928元,增长到 2009年的 12158元;社会 消费品零售总额也快速增加, 2009年已达到 62 98 亿元。从统计数据的绝对量来看, 本市人口变动对 消费的影响处于次要地位, 收入的增长刺激了消费 需求,内需正在不断扩大,处于良性上升的阶段。 但是从相对量来分析, 却存在收入增长与商业 发展速度不符的问题。从图中可看出,收入与消费 弹性曲线在 2005年 - 2006年处于正常上升过程, (弹性值分别为 1 07和 1 34,均大于标准值 0 96), 表 1 某市 2005~ 2009年人均居民收入与消费相关数据 指标 2009年 2008年 2007年 2006年 2005年 数据 比上年 增长 (% ) 数据 比上年 增长 (% ) 数据 比上年 增长 ( % ) 数据 比上年 增长 (% ) 数据 比上年 增长 (% ) 人口 (万人 ) 175 12 175 05 174 69 174 55 174 93 城镇 61 64 60 22 58 85 52 52 52 119 非农 45 27 44 05 42 65 40 51 40 51 居民可支配收入 (元 ) 12158 11 95% 11065 22 3