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第八章物业的基础管理讲述
第八章 物业的基础管理 第一节 物业维修管理 一 概述 1 含义 物业维修管理指物业管理公司根据国家对物业维修管理的标准、要求及物业管理委托合同的规定,对其经营管理的物业进行维护修缮的活动。 2 特点 (1)经营与服务的双重性 (2)技术性 (3)普遍性与分散性 (4)复杂性 (5) 计划性 3 原则 (1)坚持“经济、合理、安全、实用”的原则 (2)采取不同标准、区别对待原则。 (3)维护物业不受损坏的原则 (4)为用户服务的原则 (5)修缮资金投资效果最大化原则 4 意义 (1)实现保值、增值。 (2)房地产顺利经营的基础 (3)实现物业管理公司“自负盈亏、自我发展”的前提。 二 物业维修管理的内容 1 房屋的安全检查 房屋的安全检查是房屋使用、管理、维护和维修的依据。采取定期与不定期的检查方式。 2 房屋维修计划管理 制定合理的房屋维修计划,确保物业的正常使用。 3 房屋维修技术管理 拟定方案、维护、分配资金及进行预算、合同的制定、监督、质量鉴定、建立档案。 4 房屋维修质量管理 5 房屋维修施工管理 三 物业的日常维护 1 一般程序 (1)项目收集 (2)计划编制 (3)任务落实 2 维护的一般内容 (1)地基基础的养护 (2)墙台面及吊顶工程的养护 (3)门窗工程的养护 (4)屋面工程的养护 3 养护的考核指标 (1)定额指标 (2)经费指标 (3)服务指标 (4)安全指标 四 房屋维修 1 房屋结构分类 (1)钢筋混凝土结构 (2)砖混结构 (3)砖木结构 (4)简易结构 2 房屋完损等级分类 确定依据:房屋的设备、结构和装修。 (1)完好房 (2)基本完好房 (3)一般损坏房 (4)严重损坏房 (5)危房 3 房屋维修标准 (1)主体工程 (2)木门窗及装修工程 (3)楼地面工程 (4)屋面工程 (5)抹灰工程 (6)油漆粉饰工程 (7)水、电、卫、暖等设备工程 (8)金属构件 (9)其他工程 4 房屋完损等级评定方法 (1)钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构等房屋的完损等级评定方法。 (2)简易结构 5 房屋完损等级评定要求 6 房屋完损等级评定的操作 7 房屋维修工程的分类 (1)小修工程 (2)中修工程 (3)大修工程 (4)翻修工程 (5)综合维修工程 8 房屋维修工程技术指标 (1)房屋完好率 (2)年房屋完好增长(下降)率 (3)房屋维修工程量 (4)维修人员劳动生产率 (5)大、中修工程质量合格率 (6)维修工程成本降低率 (7)小修养护及时率 (8)房屋租金收缴率 (9)机械设备完好率 第二节 物业设备管理 一 概述 1 含义 物业设备指附属于建筑物的各类设备。 2 类型 (1)卫生设备 (2)电气设备 二、物业设备管理 1 内容 (1)物业设备的基础资料管理 包括原始资料档案管理和重要设备维修资料档案管理。 (2)物业设备的运行管理 (3)物业设备的维修管理 2 管理方式 包括建立技术档案,设备卡,建立定期检查、维修和保养制度,验收制度,物业设备的规划与审批制度,保管责任制度,年末清查、核对和使用鉴定制度。 3 意义 (1)保证生产、生活、工作的正常进行。 (2)保障设备安全正常运营,延长寿命。 (3)强化行业的基础建设。 三、物业设备的保养与维修 1 保养 (1)日常保养 (2)一级保养 (3)二级保养 (4)设备检查 2 设备的维修 (1)小修工程 (2)中修工程 (3)大修工程 (4)设备更新与技术改造 四 设备管理制度 1 岗位责任制 领导、技术人员责任制 2 设备设施管理制度 值班制度、接管验收制度、计划维修保养制度、交接班制度和报告记录制度 五 设备管理 1 种类 常用备件、易损备件、事故备件和修理备件。 2 内容 (1)编制计划 (2)掌握规律 (3)积累资料 (4)控制定额 (5)核定资金 (6)仓库管理 ①②③④⑤⑥⑦⑧⑨ * * *
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