第十一章地役权讲述.ppt

从他人手中购得临近海边的一块土地并建造别墅。该地前边有一公司乙，双方协议约定：乙在30年内不得在该处兴建高层建筑，为此甲每年向乙支付一定数额金钱作为补偿。一年后乙公司迁址，将房屋全部转让给丙房地产开发公司，乙未向丙提及其与甲之间的协议约定。丙购得该房屋后建高层住宅。甲得知这一情况后，要求丙立即停止兴建，遭到拒绝后便向法院提起诉讼，请求法院确认乙与丙之间转让房屋合同无效，并要求赔偿损失。 请分析： (1)从民法理论上分析，本案属于相邻关系纠纷抑或地役权纠纷? (2)根据我国现行法律，你认为甲是否有权要求丙停止兴建? 地 役 权 《物权法》第14章156条-169条 一、地役权概述 （一）概念 地役权是指不动产的所有人或使用权人为提高自己的不动产利用效益，通过订立合同而利用他人的不动产的用益物权。 第156条　地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产,以提高自己的不动产的效益。　　前款所称他人的不动产为供役地，自己的不动产为需役地。 理解： 1、地役权的客体为他人的不动产。 例： 甲、乙两工厂相邻，甲工厂原有东门，甲为了解决本厂职工上下班通行方便，想开一个西门，但必须借用乙工厂的道路通行。于是，甲、乙两工厂约定，甲向乙支付使用费，乙工厂允许甲工厂的员工通行，为此双方达成书面协议，在乙工厂的土地上设立了“通行地役权”。此时，乙地称为供役地，甲地称为需役地。 （1）不动产的范围：土地/建筑物 国外立法例： 法国、德国 除土地外，在建筑物上也可以设立地役权。 日本、台湾地区仅在土地上设立地役权。 （2）不动产的权属：自己/他人 德国、瑞士等国承认可在自己的不动产上设立 我国：他人的不动产 2、地役权的主体 不动产的所有权人或使用权人 我国土地使用权人主要包括：土地承包经营权人、宅基地使用权人、建设用地使用权人等。 3、地役权设立目的：提高对不动产的利用效益 设立目的不是利用他人的土地，而是为自己土地的利用提供便利。“便利”即方便利益，只要不违反法律或公序良俗，由当事人自己约定。 可具有财产价值---通行地役权； 也可不具有财产价值---眺望地役权 4、设立方式：主要通过订立合同的方式 第157条　设立地役权，当事人应当采取书面形式订立地役权合同。　　地役权合同一般包括下列条款：　　（一）当事人的姓名或者名称和住所；　　（二）供役地和需役地的位置；　　（三）利用目的和方法；　　（四）利用期限；　　（五）费用及其支付方式；　　（六）解决争议的方法。第一百五十八条　地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。 （二）地役权的特征 1、 意思自治性 2、 不可分性 地役权不因需役地的分割或者部分转让而受有影响；也不因为供役地的分割或者部分转让而受有影响。《物权法》第166条规定：“需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，受让人同时享有地役权。” 第167条规定“供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，地役权对受让人具有约束力。” 3、地役权具有相容性。即不具有排他性。 4、地役权具有从属性 （1）设立上的从属性 第一百六十一条　地役权的期限由当事人约定，但不得超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权的剩余期限。 （2）处分上的从属性 转让时的从属性 第一百六十四条　地役权不得单独转让。土地承包经营权、建设用地使用权等转让的，地役权一并转让，但合同另有约定的除外。 抵押时的从属性 第一百六十五条　地役权不得单独抵押。土地承包经营权、建设用地使用权等抵押的，在实现抵押权时，地役权一并转让。 （3）消灭上的从属性 随需役地所有权或使用权的消灭而消灭。 （三）地役权和相邻关系 1、地役权与相邻关系的联系 （1）均属于不动产物权范畴，且通常都发生在相邻不动产的物权人之间； （2）均以调节不动产的利用为目的 （3）都以不动产物权的限制或扩张为基本内容； （4）地役权可以弥补相邻关系制度的不足，因为相邻关系只是对相邻不动产利用关系的最低限度的调整。 2、区别 地役权与相邻关系，作为彼此独立的法律制度，各具其内涵，二者的主要区别： （1）产生的原则不同 相邻关系是基于法律直接规定而产生，是法律要求一方必须要为另一方提供便利，是维护正常生活和生产的最低需要。 地役权是根据需役地权利人与供役地权利人自愿达成协议而产生的，是地役权人通过利用他人的不动产而使自己的不动产获得更大的效益。 （2）性质不同 相邻关系是法律上对土地间利用关系的一种最小限度的调节。它不是一项独立的民事权利，更不是独立的他物权，属于所有权的内容。 而地役权的主要功能在于弥补相邻权的不足，在相邻权得不到调节