滁州市皖东五金机电场合作建议书.doc

致森源投资有限公司合作建议书 经过我们对滁州市森源投资公司“天长路项目”的区域位置及商业基本要素的考核，同时我们对滁州市机电市场的目前现状的调查和研究，得到以下的粗浅结论，我们认为在此项目中，最为适合投资经营皖东五金机电城。 理由如下： 第一滁州五金机电市场的可行性 我国五金机电专业市场经过十多年的，，已形成具备一定规模的专业市场达150余家。据，每年全国五金机电销售额的一半以上是通过这些专业市场实现的，可见专业市场在我国五金机电商品流通中的地位和作用。全部工业增加值156.12亿元全社会固定资产投资额工业增加值 综上所述，投资这样的专业市场，我们是充满了信心！ 我们同森源集团的合作模式 第一种方式。我方租赁贵公司房产15年来经营。到期后，一个完整的成熟的市场交给贵方。 因为这样的专业市场的培育期一般在3年左右，如果经济环境较好的情况下，三年，就可以打造出良好的市场，真正获到收益的是在三年后。 目前我们面对的是百年不遇的全球经济危机，在这样的市场经济情况下，我们能开始的收益期将会被延长。所以前期的房租考虑到目前的真实的市场状况，和参考附近的房屋租金水平给予核算。经过我们的调查，对面的汽车站的房屋，一层平均是1.5元每平方每天。森源大厦天长路的对面和左边，平均是2.5元每平方每天，紫薇路的房租水平基本在1.5元每平方每天。 综合以上情况，森源大厦的一层在2元每平方每天。通常情况，商业地产的二层的房屋的租金是一层的50%，三层租金是二层租金的40%。这样核算下来，森源大厦，一层2000平方建设面积，实际可用面积在1200平方，扣除了电梯，楼梯，消防用房的面积，年租金87.6万，二层是2400平方建设面积，实际可用面积在1600平方，扣除了电梯，楼梯，消防用房的面积，年租金是58.4万，三层2400平方建设面积。实际可用面积在1600平方，扣除了电梯，楼梯，消防用房的面积，年租金是23.36万元，合计169.36万年租金。考虑到一层的房屋，只有两面是直对紫薇路和天长路的，大部分的面积在房屋的里面，按照目前的滁州市的租金水平，还要整体打85折扣。这样的计算最终的房屋的租金，合理价位应该在146万元。这是前三年的价格，考虑到三年后的经济危机会减弱，第四年始，以三年为一个租金递增周期，每个周期的递增幅度为10%。 在和贵公司的接触中，贵方一直提到前期的泰克隆，双方的合同价格达到了216万的房租。我们认为，他们后来的迟迟不进场，不装修，是他们在慎重调研滁州市场后，按此租金价位无法经营是一个重要原因。当然也同目前全球的经济危机是分不开的。目前我们可以参考类似项目：苏果金光大道店，建筑面积18000平方，租金是450万元/年，按照这个价格来比的话，在森源大厦开超市的价格应该是在120万元/年；建设大厦（滁州宾馆旁）的三层裙楼一共是4000平方，目前的房租开价是90万元/年，目前依然空置，即使按照这个价格来比算的话，森源大厦的合理价位应该在150万元/年以内。 第二种方式。如果双方对房租认识有差异的话，我们可以共同合作，签订合作协议。不低于10年的市场合作运营期限。一起打造皖东第一五金机电市场。短期利益贵方独占，中长期利益双方均享，真正的长期利益是贵方独享。 具体方案是： 我方投资前期的内装修和整体的外立面装饰的资金（估计在400万）；前期外地招商费用、招商推广费用、开业后的滁州地区的宣传推广费用（估计在100万元）；开业以后管理团队的营运管理成本和日常的管理维修费用（估计在120万元/年）；就算不计我方专业团队操作的无形资产，假设合作期10年，10年我方共投入1700万。而经过我方对该项目十年操作下来，届时交给贵方是一个成熟稳定的专业市场，给贵司培养了一支具备管理经验丰富的管理团队。 贵方投资的是10年的租金，其实本质只是房产的折旧。房租当然应该是双方认可的合理的预期租金收益来入股，按照我方的方案应该是在1642万的总房租。 双方初步可按这个比例来分成租金收入。 第一年按6/4比例分成，第二年5.5/4.5，第三年5.0/5.0，第四年5.0/5.0，以此类推止第十年，按五五分成。 具体市场的运营和预期的收入，考虑目前的经济危机下，和附近的房屋的实际的租金水平，经市场铺位划分后，一层的目前租金水平在3元/㎡/天左右，2楼在1.5元/㎡/天，3楼0.6元/㎡/天，计算得出254万元/年，这样的收人，我方同样是亏本的。但为了培育市场，我方依然会坚守和孕育市场。很可能三年市场培育期的租金收益的达不到贵司的收益要求，但我们要坚信，市场作稳作强后，租金是呈几何级增长的。届时保守估计租金每年能有10%-15％的递增，可以想象，十年后的房租能达到700多万，而且十年后的森源大厦市场评估价值能值多少，这也是我