3房地产投资开发类型选择课案.ppt

第三节  商业地产投资分析 第四节  写字楼投资分析 三、商业地产投资选择考虑的影响因素 1、基础设施 基础设施是影响地段价值的基本因素。主要是指政府部门对该地区的给排水、电力、供暖、通信、环卫、交通等基础设施的投资程度。 2、交通便利程度 交通便利程度是重要的因素。主要是指交通的可达性，包括公交线路数、道路网密度，道路长度、宽度，使用状况、车流量以及距火车站、长途汽车站等的远近。 3、环境因素 环境因素包括项目所在区域的基础地价、城市规划、项目距市中心、休闲场所或运动场所以及污染源和忌讳场所的距离等。项目周边环境好坏，对提升项目品质及片区房地产开发有一定的影响作用。 4、文教卫体配套设施 文教卫体配套设施包括项目周边各类学校、医院、文化场所和体育场所等的情况。配套设施完善的地段聚集了人气，对商业地产的发展有很大的推动作用。 5、人文因素 人文因素包括项目所在地的人口和文化两方面，具体指标有人口数量、人口密度、人口素质、历史文化和典型文化等的文化影响度。 6、商服管理 商服管理主要指距中心商业区的距离、公司数量和位置、物业管理、派出所及环卫等的设置。主要是项目地段的商业方便程度，包括管理的亲和程度，具备一定的商业气息对商业地产的开发具有很重要的意义。 四、商业地产的投资选择的策略 1、在商圈内选择店铺 商圈内的店铺，其获利能力远远超过独立的店铺。例如：对于学区型的商圈，以学生为主要服务对象，应以文具、服装、饮食、日常用品为主要经营品种。由于学生的购买能力有限，所以应以经营中低档商品为主。学区型商圈内的店铺其营业额受寒暑假影响非常严重，房地产投资者对此必须有清楚的认识。 2、与专营店铺人员合作 投资商业店铺是否盈利，很关键的一条就是商业店铺经营者的水平高低。为了保证投资商业店铺获取高额利润，房地产投资者必须与专营店销人员合作。它包括选择好用户、自己有高水平经营人员，与经营店铺能力强的人员合作开发等。 3、注重规划设计 过少的摊位组合吸引不了人潮，过多的摊位可能使得店铺显得杂乱零碎。解决此问题的唯一途径就是高水平的规划设计。通过高水平的规划设计，使得商业店铺，活而不乱，多而不杂，繁荣而井然有序。 4、保证交通顺畅 投资商业店铺时，要使过道足够宽，要注意消灭或减少交通死角，要考虑人们“右行左拐”的习性，要配备足够的电梯。 5、选好行业类别 房地产投资者应在火车站、汽车站附近投资批发性店铺，在居住区、办公区投资零售性店铺。例如沈阳的五爱市场、南塔鞋城 6、尽量避免投资于商住混合的综合大厦 房地产投资者最好是避免投资商住综合楼，而应投资于专业化的商业店铺。对于大型商业店铺而言，专业化是发展趋势，必须遵循它 。 1、第一级分类 （1）奢华的办公楼：拥有某些建筑设计的特色，以展示一种专业的豪华的气势 （2）一般的写字楼：强调功能设计，一般选择位置方便，这类建筑有不同的设施档次，可以分为高档、中挡、低档的。 （3）辅助性办公空间 ：是用来支持某项主要活动的 。如零售兼办公、办公兼带库房、办公兼技术性、实验性操作 一、写字楼的分类 2、第二级分类 （1）通用型写字楼：大多数办公活动是可以在通用型写字楼内进行的 （2）专用型写字楼： 3、第三级分类 按 地区可将写字楼分为中心区市场和市区市场 （1）中心区写字楼市场： 一般以高屋建筑为主，主要用于保险公司及金融机构外资企业，他们愿意支付更高的租金来获得有声望的地点 （2）市区写字楼： 一般注重便利性和可视性，以及中心地点的名望。 1、区位的重要性 写字楼对区位十分敏感，不同区位内的商业地产商圈不同、客流量不同，这就直接导致了功能定位、服务对象、基本商业面积的不同，最终导致写字楼的商业利润产出能力也有很大差别。 2、配套设施的差异性 会议中心、商务中心属于写字楼的一个配套设施。在一定程度上，项目所提供的便利性也是客户在选择写字楼的条件之一。硬件和配套设施的组合对于客户来说，最终是通过客户能否从中得利来实现入住率并体现市场价值。 二、写字楼投资的特征 3、经营状况的影响性 营业额的高低直接影响了商业地产本身的品质。从宏观上看，商业地产受市场整体商业效益的关联影响；从微观上看，商业地产也深受自身经营状况的影响。 6、相邻商业地产的相关性 通常位于同一地段的住宅、写字楼由于物业品质、目标顾客、价格、租金等指标大致相同，