物业管理方案选读.pptx

乐山世豪广场物业管理方案;概况：;一、管理服务理念;二、物业管理方案实施阶段;三、团队组建及编制;岗位;四、前期介入;建设施工阶段：2016年5月-10月;五、承接查验;6、电梯的启动运行、选层、平层、停层、曳引机的噪声和震动声 不得超过相关的规定值。制动器、限速器及其它安全设备应动作灵敏 可靠。安装的隐蔽工程、试运转记录、性能检测记录及完整的图纸资料均应符合要求。 7、智能化系统：楼宇自动化（电力、保安、办公自动化、网络通讯等）应符合国家标准；消防设施必须符合消防验收的要求，并且持有消防部门检验合格签证。 8、给排水系统：各供水、消防水泵及电机等，各水箱、给排水管网、接头及阀门等，检查井内管接头、水表、阀门等，消防供水管网、接头、阀门、消火栓、人防工程及相应供水系统，均要求符合相关设计规定。 9、装饰工程：玻璃幕墙、框架、门和门框及附件、护栏及扶手、外墙饰面、公共区域设施设备的外装饰、各种标记及区域图标、公共洗手间、灯具及其它小电器设施、各设备及管理用房、信报箱等。地面、地脚线、内墙饰面、防火卷帘、护墙板、天花各种装饰等，均应符合想设计标准要求。 10、通信、自动控制室、信息机房等网络设备房间屏蔽墙体符合规范要求 11、附属工程及其它，包括室外排水、沟道等设施符合设计规范要求。 12、消防控制中心及消防控制室的设备设施应符合消防管理标准要求。;成立承接查验小组：2016年7月-10月 组成：物业工程部、施工方、项目部 1、与开发商签订《物业承接查验协议》； 2、拟定承接查验方案、流程，拟定相关记录表格； A、物业专有部分承接查验记录； B、设施设备查验记录表； C、附属配套设施查验记录表； D、物业资料移交记录表； 3、资料移交 项目部、施工单位向物业承接查验小组移交、提供本物业相关设计、施工、竣工标准图纸、规范资料等，已便物业公司顺利开展查验工作，确保相关参考标准与现场实际施工标准一致。;4、与开发商、施工单位确定分阶段查验流程； 考虑到施工进度及承接查验可实施性，本物业承接查验采取分项、分阶段进行承接查验，按项目部与施工方施工进度进行逐项查验，可及时有效的完成查验，同时也可为前期竣工的单位争取更多的整改时间； 5、承接查验的实施； 按施工进度开展查验工作，参考物业公司《承接查验管理办法》执行： 1)对资料查验中发现的资料不全，不真实、不合格等问题，承接查验小组应当将问题逐项记录在《物业资料移交记录表》，交建设单位确认并确定整改时限； 2)对物业设施设备承接查验中发现的不合格项，记录在《设施设备查验记录单》中，交建设单位确认并确定整改时限； ;3)对物业房屋共用共有部位承接查验中的不合格项，记录在 《附属配套设施设备查验记录表》中，交建设单位确认并确定整改时限； 4)对物业承接查验中的重大缺陷记录应记录表中进行明确标注，交建设单位确认并确定整改时限。 5)对以上各项问题梳理后，分类、编号记录在《承接查验记录表》中，并把跟进处理结果记录于《复查记录》，作为后期质保金退付的凭证。 6、整改/复查 承接查验结束后，查验小组对查验中存在的问题进行归纳汇总，并将《记录表》按水、电、气、土建、园林绿化、机电设备、消防等分类进行统计，交项目部、施工方整改，约定整改期限，完成整改后，组织复查，复查标准已查验部位符合相关设计标准后，方为合格。;七、房屋交付;2、现场交底、交房培训（交房前30天）； 交付前30天，由项目部组织各职能部门进行现场交底，开展交房培训，为施工瑕疵整改、规划验收、交房通知等程序复杂流程争取足够的缓冲时间； 3、物业服务中心（物资、人员、外包服务单位选聘）； 交付前15天：物业项目服务中心与项目部负责人确定交付现场，针对交房方案中设计的现场布置、物资、支援人员等问题进行确认，模拟现场设置； 交付前30天：物业公司最迟于交付前30天发起外包保洁单位选聘流程，交付前10天完成外包保洁服务的合同签订。 交付前15天：物业服务参考项目部交付方案，拟定交房管理方案，内容包括但不限于：业主接房路线，机动车/非机动车停放位置、导视指引，突发事件应急预案； 交付前90天：物业服务中心拟定本物业开办费报告，含物资清单、人员成本等，报开发商签批；; ; 交付前20天：房屋交付前20天，销售中心应向物业服务中心移交已售业主资料，物业服务中心接收业主资料后，于交付前完成业主一户一档的建立； 交付前5天：项目部向物业服务中心提供房屋实测报告，物业公司于交付前完成数??录入，由财务审核确认数据。 4、正式交付 现场人员管理由公司人事行政部统一考勤管理，交付过程，项目部负责人、物业公司负责人、拓展负责人等主要