论承租人的优先购买权 毕业论文.doc

前言 承租人的优先购买权作为一项古老的法律制度，“或者符合家族和伦理观念，或者着眼于社会经济发展及公序良俗维持，不独在农业社会有其作用，即使在今日工商高度发达之社会，其立法宗旨仍有相当的意义”,不但具有存在的社会基础,亦具有存在的法理依据，且在成立法和习惯法中均有体现，符合人们的习惯心理，应当肯定其存在的现实意义，当然并不是说这项制度已经优美至善，无可挑剔。任何事物均具有两面性，此亦然。承租人的优先购买权作为一项法律制度，在满足某些法律需要的同时，可能存在一定的负面影响，但总的来说，法律是可以通过严格规定承租人的优先购买权适用条件等对其进行限制,进而更好的保护承租人的优先购买权。 目录 摘 要 1 关键词 1 1. 承租人优先购买权的社会现状 1 1.1. 承租人的优先购买权的社会意义及问题 1 1.2.承租人的优先购买权的法律规定 1 2. 承租人优先购买权与共有人优先购买权的竞存 2 2.1.优先购买权竞存之称谓 2 2.2.承租人优先购买权与共有人优先购买权竞存的学说及理由 2 2.3.承租人优先购买权与共有人优先购买权之间存在竞存 3 2.4.审判实务中出现承租人优先购买权与共有人优先购买权竞存的原因 5 3. 承租人优先购买权与共有人优先购权竞存时的效力关系 6 3.1.承租人优先购买权与共有人优先购权竞存时的效力关系存在的学说观点 6 3.2.承租人优先购买权与共有人优先购买权冲突的解决 8 结语 10 注释 11 参考文献 12 致谢 14  论承租人的优先购买权 摘 要： 共有人优先购买权和承租人优先购买权是我国两种重要的优先购买权当前对两优先购买权是否会发生竞以及发生竞时应当如何选择,理论界与实务界还有很大争议通过对共有份额与共有物的区别与联系,以及当共有人同意出卖共有物时他们是否享有优先购买权的分析,认为两优先购买权很有可能会发生竞, 承租人 , 优先购买权 , 竞合 1. 承租人优先购买权的社会现状 在对我国承租人优先购买权与共有人优先购买权竞存问题的现状进行阐述之前，笔者认为应该让读者对承租人优先购买权的有关情况进行大致的了解。 1.1. 承租人的优先购买权的社会意义及问题 承租人的优先购买权作为一项古老的法律制度，“或者符合家族和伦理观念，或者着眼于社会经济发展及公序良俗维持，不独在农业社会有其作用，即使在今日工商高度发达之社会，其立法宗旨仍有相当的意义”[1]，不但具有存在的社会基础,亦具有存在的法理依据，且在成立法和习惯法中均有体现，符合人们的习惯心理，应当肯定其存在的现实意义，当然并不是说这项制度已经优美至善，无可挑剔。任何事物均具有两面性，此亦然。承租人的优先购买权作为一项法律制度，在满足某些法律需要的同时，可能存在一定的负面影响，但总的来说，法律是可以通过严格规定承租人的优先购买权适用条件等对其进行限制,进而更好的保护承租人的优先购买权。 1.2.承租人的优先购买权的法律规定 承租人优先购买权是指作为承租人的公民、法人在租赁合同有效期内，在出租人出卖租赁物时，依照法律的规定在同等条件下优先于其他购买人购买租赁物的权利。[2] 我国现行法律对承租人优先购买权的规定主要有：（1）《城市私有房屋管理条例》第11条规定：“房屋所有人出卖租出房屋，要提前三个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权” 。（2）《最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见（试行）》第118条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下。享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效” 。（3）我国《合同法》第230条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件下优先购买的权利” 。（4）1994年建设部《城市公有房屋管理规定》第36条第2款指出：“出售出租公有房屋时，承租人有优先购买权”等等。 2. 承租人优先购买权与共有人优先购买权的竞存 2.1.优先购买权竞存之称谓 由于出卖人就同一标的可以与多个当事人形成不同的基础法律关系，比如，既可以形成共有关系，亦可以形成租赁关系，这样在同一出卖标的上就可能存在数个优先购买权且效力相互冲突的现象，对此不能称为优先购买权的竞合、聚合等,而应当称为优先购买权的竞存 从法律效力上看，共有人的优先购买权是从共有权中派生出的一项权利，它是基于共有人对共有物的所有而对共有人所有权的一种法律保护。承租人的优先购买权是从租赁权中派生出的一项权利，它是基于承租人对租赁物的租赁而对承租人租赁权的一种法律保护。尽管目前各国法律对租赁权的保护已呈物权化趋势，但无论如何，租赁权毕竟还只是基于合同而产生的