金钟环项目清盘执行案(终)详解.doc

金钟环项目清盘销售的策划执行案 近期通过对周至金钟环项目的了解以及对周边市场、竞争项目的调研，针对项目清盘销售方案，经过甄核后，我部对公司已确定的清盘销售方案进行细化分解，满足现场销售的执行条件。 项目内铺一层剩余商铺的销售方案 现场执行销售价格调整如下： 区域房号面积原单价原总价调整后单价调整后总价内广场一层C-101128.392000056780019800562122228.392000056780019800562122C-102132.422100068082018800609496222.012100046221018800413788346.071700078319017800552840C-105132.311700054927017800575118232.311650053311517800575118C-106131.711700053907015800501018249.661300064558013800685308C-107122.381500033570016800375984222.381500033570016800375984C-11285.56120001026720178001522968C-11385.5611500983940178001522968C-11785.56130001112280188001608528合计604.7116357.14912319517728.57价格调整的理由：拉平过去查差价过大的商铺售价，通过面积差带动总价低的商铺销售，形成现金流产品，对C-112、113、117高价位商铺实行现铺销售，使之实现真正的价值。 常规优惠政策（新价格及本项优惠已于2012年1月1日开始执行） 销售现场执行价格优惠政策：一次性付款优惠百分之二；按揭付款优惠百分之一。（此项优惠要求销售一线人员严格执行） 要求现场销售人员全部掌握带租金销售回报的计算； 一次性客户投资回报分析面积单价总价常规优惠优惠后价格老带新优惠优惠后价格租金每年增幅28.39198005621222%5508802%5398621005%租赁投资回报年份平米租金增幅面积月份年收益总收益11001.0528.3912357713577121051.0528.3912375607333131101.0528.39123934911268041151.0528.39124113815381851201.0528.39124292719674561251.0528.39124471624146171301.0528.39124650528796681351.0528.39124829433626091401.0528.391250083386343101451.0528.391251872438215111501.0528.391253661491876121551.0528.391255450547326注：总价539862元，12年后收益547326，可收回成本产生盈利租赁回报公式：平米租金*增幅*面积*月份=年收益注：平米租金以每年5%增幅逐年递增租赁投资回报+固定资产增值回报　增值率年限总增值率款项合计租赁收益　8年　336260563380固定资产1000元/年8000元227120注：8年即收回成本产生盈利固定资产增值公式：年增值率*年限*面积=固定资产年收益综上所述，在租赁投资回报+固定资产增值的情况下，8年即可实现回收成本并盈利 按揭客户投资回报分析面积单价总价常规优惠优惠后价格老带新优惠优惠后价格28.39198005621221%5565012%545371租金每年增幅首付贷款额10年利率10年利息商铺总价1005%27537127000