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营改增之企业销售不动产适用一般计税方法讲述
企业销售不动产(适用一般计税方法)纳税申报示例
(一)销售新、老不动产(非自建)且采用一般计税方法计税的企业,但不包括房地产开发企业销售自己开发的房地产项目
【案例】某企业为一般纳税人,于2018年销售2016年6月后新购入的办公楼一栋,取得全部价款和价外费用5550万元,开具增值税专用发票,销售时采用一般计税方法,适用税率11%,购进原值4500万元,预征率5%;本月还购进办公用电脑、家具等1170万元,取得增值税专用发票并于当期认证。
【相关政策】
(1)一般纳税人转让以下不动产,适用一般计税方法
①2016年4月30日前取得(不含自建)的不动产
②2016年5月1日后取得(不含自建)的不动产
(2)应适用下列计算公式计算预缴税款和应纳税额
预缴税款=(收到的全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时)÷(1+5%)ⅹ5%,
应纳税额=销项税额-进项税额-预缴税款
销项税额=收到的全部价款和价外费用÷(1+11%)ⅹ11%
进项税额=支付的全部价款和价外费用÷(1+适用税率)ⅹ适用税率。
【应纳税额计算】
预缴税款=(5550-4500)÷(1+5%)ⅹ5%=50万元
销项税额=5550÷(1+11%)ⅹ11%=550万元
进项税额=1170÷(1+17%)ⅹ17%=170万元
应纳税额=550-170-50=330万元
【报表填写】
1、将本期应纳税额填入《增值税纳税申报表(一般纳税人适用)》附表一(本期销售情况明细)
在第4项“税率11%”的“开具增值税专用发票”下的第1栏“销售额”内填入不含税销售,第2栏“销项(应纳)税额”内填入计算的销项税额5500000元;在第4项“税率11%”的“合计”下的第9栏“销售额”内填入不含税销售,第10栏“销项(应纳)税额”内填入计算的销项税额5500000元,第11栏“价税合计”内填入价税合计金,第12栏差额扣除栏“服务、不动产和无形资产扣除项目本期实际扣除金额”填写0(如图1)
图1
2、填写《增值税纳税申报表(一般纳税人适用)》附表二(本期进项税额明细)
在第2栏“其中:本期认证相符且本期申报抵扣”的“份数”填入份数1份,“金额”填入取得的增值税专用发票不含税金,“税额”填入取得的增值税专用发票注明的税额1700000元,在本期没有发生其他进项税额的情况下,在第1栏“认证相符的增值税专用发票”、第12栏“当期申报抵扣进项税额合计”和第35栏“本期认证相符的增值税专用发票”填入相应的份数、金额和税额。(如图2)
图2
3、填写《本期抵扣进项税额结构明细表》
将本期认证抵扣的进项税额按不同税率填写在本表中相应栏次,本期取得的增值税专用票为17%的进项,应在“17%税率的进项”这一项目对应栏次的“金额”内填,税额内填入1700000元(如图3)
图3
4、填写《增值税纳税申报表(一般纳税人适用)》附表四(税额抵减情况表)
在上期没有发生扣除税额的情况下,第4行“销售不动产预征缴纳税款”第1栏“期初余额”填写0;第2栏“本期发生额”填写计算出的本期预征税额500000元;第3栏“本期应抵减税额”填写期初余额与本期发生额之和500000元,由于本期应纳税额为3800000元,大于500000元,因此本期发生的应抵减税额可全额抵减,第4栏“本期实际抵减税额”即填写500000元,第5栏“期末余额”填写本期应抵减税额与实际抵减税额之差0,表明所有可扣除的税额均被扣除完毕(如图4)
图4
5、填写《增值税纳税申报表(一般纳税人适用)》主表
主表“一般项目”下的“本月数”第11栏“销项税额”内填写本期销项税额5500000元,第12栏“进项税额”内填写本期进项税额1700000元,在本期没有其他进项税额的情况下,第17栏“应抵扣税额合计”填写本期进项税额1700000元,在本期销项税额5500000元大于进项税额1700000元的前提下,第18栏“实际抵扣税额” 填写本期进项税额1700000元,第19栏“应纳税额”内填写本期销项税额与进项税额之差3800000元,将预缴的税款金额500000元填入第27栏“本期已缴税额”、第28栏“分次预缴税额”,第32栏“应纳税额合计”内填写应纳税额3300000元,在本期没有发生其他税款的情况下,第34栏“本期应补(退)税额”内填写应纳税额3300000元(如图5)
图5
(二)销售新、老不动产(自建)且采用一般计税方法计税的企业,但不包括房地产开发企业销售自己开发的房地产项目
【案例】某企业为一般纳税人,于2018年销售2016年6月后自建的厂房一栋,取得全部价款和价外费,开具增值税专用发票,销售时采用一般
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