营销诊断及年度策略讲述.ppt

产品的品牌形象与首个中部（湖南）进出口商品展示交易综合体板块的传播营销 必须具备对长沙城市战略、长沙商业发展与产业型综合体运营升级 以及国际化品质生活提升发展的整体领悟 所以我们应该 高举高打高占位整合传播 实施IECC产品运营的整合传播 打造IECC/工业地产商业化发展/长沙城市商业国际化发展展示交易平台与窗口 使命解读 成就嘉德长沙唯一保税直营店运营商实力形象 打造长沙产业型综合体商业发展方向 推动城市经济产业格局升级 树立长沙区域性产业型城市综合体新价值 长沙新型商业物业发展解构 IECC： ——打造长沙产业型商业综合体和商业物业发展标杆！ 一个城市的商业必须有一个中心，一个发展方向； 一个时代商业物业的发展，必须有一面旗帜，一个标杆！ 项目启势基点 保税直营店概念引导，进出口商品展示交易平台及配套跟随 命名核心产业型商业综合体模式，主题包装 导入专业商业运作团队，强势招商 大事件破局，引爆市场 造势造市 推动高潮 推广策略指南—— 1、在广告铺排之外，产品不可或缺地需要借助政府、媒体、公众的传播力量； 2、本产品着重于项目对于政府、媒体的互动运营并产生社会公众巨大影响， 促成IECC产品整体形象和市场升温； 3、公信的力量就是营销的保障，项目通过广告、公关、新闻三张牌启动政府 支持/进出口商品商业发展运营平台/项目运营招商的城市商业升级动力引擎。 IECC的投资观点-项目传播要点发布 升级版商业计划——一站式进出口商品展示交易平台商业综合体 居长沙新型综合体物业发展之巅 踞湘江保税新区产业发展之源 跨越历史的城市经济产业型商业综合体发展标杆 用投资者的眼光看IECC 用经营者的眼光看IECC 用生活家的眼光看IECC 我们没有金子 却有点睛之手 IECC——为远见未来的投资者准备的一份财富厚礼！ 我们对项目及所在区域的理解： “圈” “保税产品圈” “产业配套圈” “新型财富圈” “城” “品牌城” “主题城” “产业城” “台” “创业平台” “发展舞台” “投资平台” 五、销售策略 项目2015总体销售目标确定 NO.1 品牌目标 销售目标 客户目标 通过聚合品牌，突破市场 回款额2亿，销售额2.8亿 导入客户3580组 IECC项目通过保税直营店运营的品牌效应带动全盘整体销售； 全盘回款目标2亿，其中展厅1亿，办公楼1亿。其中，展厅须销售1.4亿元（其中3#楼展厅政府预定，按照市场售价3#楼约4.7千万，展厅须对外销售1亿），办公楼须销售1.4亿，全年共需销售2.8亿元。 目标解读 1.品牌目标 2.销售目标 3.客户目标 办公楼按10%成单率（共销230套，其中销售5A#楼100套、1A#楼130套）计算，导入客户约2300组；展厅按照15%成单率（2#楼96套、4#96套、5B#36套，共218个单位，大约需去化192个单位）计算，需导入1280组；2015年全盘共需导入客户3580组。 2. 在市场与竞品压力之下，如何实现整体销售2.8亿？ 1. 不同产品集中发售，如何最大化统一发声，集中引爆？ 2015年存在的挑战？ 解决办法！ 1.招商、销售同步走，品牌运营带动产品线统一聚焦发声；坚定不移贯彻“保税直营店运营”引爆市场的战略思路； 2.以行业内部挖掘与全民转介为核心，多渠道组合出击，扩大客户基数；通过行业渠道链的整合价值兑现和免税运营入市的展示提升，促进成交。 坚持贯彻执行: “一个中心，两个基本点”的方针 2015年销售策略总纲 1.一个中心：以2#、3#、保税直营店运营、品牌聚合为中心，带动各产品线集体发声，引爆市场； 2.两个基本点：客户量、成单率的提升，达成既定目标。 2015年销售执行计划 1、2015年写字楼部分销售计划 2、2015年商业部分销售计划 展厅货量及目标 销售目标 展厅回款目标1个亿：平均需完成1420万/月回款，2000万/月认购； 货源盘点：展厅货量共计2.4万方，总货值1.88亿；展厅须销售1.4亿元（其中3#楼展厅政府预定，按照市场售价3#楼约4.7千万，展厅须对外销售1亿，回款7千万）。 可售货量 楼栋 可售面积（㎡） 货值（亿） 销售价格 1B#楼 7323.51 0.55 7595 2#楼 6095.96 0.48 7957 4#楼 6243.48 0.47 7559 5B#楼 4894.25 0.38 7854 合计 　 24557.2 1.88 　 展厅2015年度目标解读 根据2015年整体年度任务，展厅制定销售目标为：认购金额1.4亿，回款金额1亿（其中3#楼展厅政府预定，按照市场售价3#楼约4.7千万，展厅须对外销售1亿，回款7