世联2013年聊城艾科亚太农都项目整体定位与发展战略(初稿)课案.ppt

【教育城】 ——全国知名0-6岁品牌早教机构 ——九年一贯制聊城名校系统 ——全产品线，高性价比，最大程度满足不同层级刚需刚改需求 ——中低开发强度，超稀缺滨河低密度物业，板式通透小高层 【宜居城】 PART5 项目整体定位及开发策略 开发策略 容积率及产品实现 整体定位 快销策略 控面积、控总价 户型优化 赠送最大化 河景资源私有化 项目开发策略——快速去化、增加溢价 市场表现 刚需刚改是市场主流 标杆型快销项目实现紧凑 产品创新 客户需求 主力客群为刚需刚改 改善型客群关注产品品质和功能型 板块竞争之总价竞争优势 核心客群 价格敏感 项目本体 容积率不大于2.5 项目规划学校用地 周公河后期改造 刚改客户关注环境品质 标杆项目教育配套刺激销量 教育配套精准化 核心客户均为教育驱动型 刚需刚改全产品线 产品 细分 刚需产品细分，满足不同需求、不同层级刚需客户需求 双低产品 低单价、低总价、低成本、严控面积，打造双低价格产品 极致 性价比 产品精细化、赠送面积、产品创新，优化空间结构，突破市场水平，高赠送手段，体现现超高附加值 产品策略 客户策略 竞争策略 配套策略 产品策略——产品打造上做到全市最具性价比，刚需全产品系 客户策略——复合化客群，刚需和改善为主力；聊城市区刚需客户全覆盖，区域内客户垄断，下县客户全面通杀；在客户敏感的价格、教育等核心要素上精准发力 产品策略 客户策略 竞争策略 配套策略 整体锁定聊城主流刚需客群，广度上做到区域内客户全垄断，下县和市区客群全 覆盖；深度上，根据客户家庭结构、支付能力等维度，将刚需客群细分，找寻不同 类型客群的机会点。刚需为主，保证现金流；改善客群为辅，保证利润实现。 针对刚需客群对价格、教育、交通便利性等敏感要素，做到严控面积、控总价、 精准教育配套和生活配套，构建客户核心驱动力。 竞争策略——针对不同板块采取差异化竞争策略，构建以低价+高性价比产品+教育配套为核心的竞争力体系 产品策略 客户策略 竞争策略 配套策略 全面超越的竞争策略——相似总价平台下，全面超越，截留下县进城客户； 差异化竞争策略——更低总价，大盘配套优势，抢夺北部区域内客户； 差异化竞争策略——更低总价，教育资源配套，分流市区外溢客群 竞争策略 嘉明工业园竞争 北部中心 城区竞争 开发区 板块竞争 核心竞争力体系：低总价+高性价比产品+教育配套 产品策略 客户策略 竞争策略 配套策略 【配套策略】精准打造+充分利用整体配套资源，虚实结合—强势教育配套落地满足刚需客户的最敏感的诉求点；同时放大整体一站式配套资源宣传，吸引客户群置业 本项目配套原则： 减少投入，精准打造，满足目标客户的最敏感的诉求点，充分利用一期资源；虚实结合 教育 价格 交通便利 生活便利 目标客户最敏感关注点 产品发力 公交配套 医院配套 超市配套 休闲娱乐配套 休闲广场等 教育配套 整体—一站式配套（宣传） 本项目—教育配套（落实） PART6 项目整体定位及开发策略 开发策略 容积率及产品实现 整体定位 本项目承担快速走量的任务，本项目所在区域刚需属性明显 项目目标客群为刚需首置，部分首改客户，刚需客户置业敏感点是总价、交通和配套，对产品形式关注度不高；首改客户置业敏感点是居住环境、产品舒适度，偏好多层产品；因此项目产品以较低总价、较舒适产品为主。 本项目作为大盘开发项目，要兼顾客户复合性、产品多元性特征；同时要有产品梯度的区分，不同产品类型承担不同的功能，要有现金流产品和利润产品的搭配，以实现大盘开发的成功。 本项目作为大盘开发的住宅项目，未来的产品应该具有复合性特征，可能的产品形式有洋房，多层、高层、小高层 下面将从单平米土地贡献值、市场表现、产品属性等维度，来选择物业 类型。 从市场表现看，多层产品，市场稀缺，表现良好；小高层产品在目前市场环境下，有一定的竞争优势；高层产品未来将成为市场主力供应产品。 物业类型选择 容积率研判 开发地块选择 开发分期策略 测算说明 产品形态 高层 小高层 多层 洋房 经验容积率 2.8 2.0 1.2 1.2 建安成本 （元/平米） 1800 1600 1300 2000 预计售价 （元/平米） 4000 4200 4500 4900 参考价格在嘉明工业园基础上，略有涨幅，但低于市区及开发区价格： 参考项目 物业类型 销售价格（元/平米） 阿尔卡迪亚 小高层、高层 4800 汇利幸福里 小高层、高层 预计5000 信合花苑 多层、小高层 预计4500以上 裕昌.水岸新城 多层 3850 尚东.新城邦 多层（6） 3900 小高（18） 3800 莲湖花园 多层 5600 小高层 4390 香格美地 花园洋房 4200 多层 3700-3800 小高层 3600-3700 注： 1、嘉