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购物中心停车场商业模式研究 中原地产 ︱ 天津中原物业顾问有限公司 TianJin.09.2014 目录 购物中心停车场发展现状 购物中心停车场运营模式分析 购物中心停车场寄生业态分析 购物中心停车场的人性化服务 购物中心停车场发展趋势展望 购物中心停车场发展现状 随着中国人均拥有车辆大幅提高，自驾购物占比日益增加，停车场这一配套设施在商业地产项目中的地位也越来越重要。在RET 睿意德中国商业地产研究中心监控的42 个城市中，购物中心停车场车位数量达到58.6 万个，停车场建筑面积为2,280 万平方米，几乎为总商业建筑面积的30%。 一个设计合理、泊位充足、拥有良好管理的停车场能为购物中心带来更多的人流及商机。根据国际惯例，每一百平方米商业建筑面积提供1个停车位比较合理。因此购物中心能否提供充足、便利的停车服务，成为其提高竞争力的重要手段，近五年修建的购物中心车位配比已达到1.37 个/100 平方米。 购物中心停车场车位配比分析 从城市来看，北京、沈阳的购物中心停车场建设最为完备，车位比超过1:100。上海作为全国经济中心，商业地产起步较早，部分购物中心建于十年前，配备的车位数量不足，拉低了整体车位配比；郑州也面临同样问题。成都近五年来新建购物中心配比了大量停车位。然而与国际惯例相比，各地购物中心停车场车位配比普遍偏低。 购物中心停车场发展现状 从平均停车周转率来看，北京、沈阳两地购物中心停车位配比充足，所以平均周转率偏低。车位配比不足的城市如西安、郑州，购物中心里停车位被反复使用的频率更高，平均周转率达2.5 次/ 天，有些车位比严重不足的购物中心，甚至会出现排队停车的现象。 购物中心停车场发展现状 购物中心停车场根据其结构特征分类，可分为地下停车场、地面停车场、楼层停车场和屋顶停车场；报告以北京、上海、成都、沈阳、西安、郑州六个城市106 个购物中心停车场作为重点研究样本，发现目前84% 的购物中心为地下停车场。楼层停车场是新兴的停车场类型，停车场可以与购物中心各楼层直接接驳，增加每层客流的到达率，有效提升高区的租金水平；一般楼层数较高的购物中心会采用这种停车场类型，如北京朝阳大悦城、北京世纪金源购物中心等。 此外，为了在固定空间中增加更多的停车位，不少购物中心已增设机械式立体停车设备。例如沈阳大悦城在安装机械式立体停车设备后，车位数量大幅增加。 购物中心停车场类型分析 购物中心停车场发展现状 与购物中心商业面积的平均租金相比，各地购物中心停车场的坪效偏低，仅作为购物中心补充收入来源。 上海购物中心停车场收费价格位居全国之首，单个购物中心停车场平均坪效也高于其他城市。沈阳购物中心停车场大都由第三方停车场管理公司承包经营，自负盈亏，因此收费标准要高于公共停车场平均时租价格。但沈阳停车周转率偏低，导致购物中心停车场平均坪效不高。 收费模式 购物中心停车场运营模式分析 受购物消费时间特性影响，购物中心车位使用时段差别明显，车位使用高峰期集中在周五晚上、双休日和节假日； 此外，同日时段中，用餐时段是车位使用的高峰，每车停放时间也会相应增加。 针对以上特点，购物中心推出了相应的运营策略，一是针对时段差别利用价格杠杆如采取错时停车、分时收费、缩短起步时长等方式调节车流量，以提高车位周转率。例如，上海正大广场在工作日16:00 前累积消费满300 元可免费停车1小时，16:00 后消费则无此优惠；上海金桥国际商业广场工作日中午任意非大卖场消费，可免11-14 点3 小时停车费。二是在节假日购物高峰期，不少购物中心或提高消费额度，或缩短停车时间限制，加速停车场的周转率，缓解停车压力。例如，成都来福士广场工作日消费100 元以上即可免费停车2 小时，而在周末则需消费200 元以上才可免费停车2小时。 作为购物中心的重要配套设施，停车场不单承担基本的停车职能，更重要的是与场内商业运营管理形成有机结合，通过权衡客流吸引力度和停车周转率，制定相应停车优惠，达到吸引客流，刺激顾客购物消费的目的。 运营策略 购物中心停车场运营模式分析 优惠措施 作为购物中心的重要配套设施，停车场不单承担基本的停车职能，更重要的是与场内商业运营管理形成有机结合，通过权衡客流吸引力度和停车周转率，制定相应停车优惠，达到吸引客流，刺激顾客购物消费的目的。 购物中心停车场运营模式分析 为了进一步增加停车场收益，购物中心停车场还充分利用停车场空间和来往车流量，打造停车场多样寄生业态，扩张停车场收益链。 汽车美容 越来越多的购物中心停车场引进了汽车美容服务，如美车堂、靓车堂、爱TA汽车美容等。停车场开辟汽车美容业务，一方面可让顾客在逛商场的同时给汽车做美容，节省时间，优化购物中心服务；另一方面，可