2015年上海铂珏公馆整盘营销计划汇编.ppt

铂珏公馆 2015年整盘营销计划 【谨呈中华企业】 第一章 市场分析篇 政策市场分析 市场研究分析 竞品研究分析 地方政府“救市”措施汇总 政策归类 城市/省份 已取消限购 南宁、呼和浩特、济南、长沙、南昌、长春、苏州、衢州、武汉、海口、成都、天津、无锡、西安、杭州、石家庄、徐州、温州、宁波、青岛、大连、合肥、金华、绍兴、太原、乌鲁木齐、佛山、郑州、昆明、哈尔滨、台州、银川、贵阳、兰州、福州、厦门、沈阳、舟山、西宁、南京、珠海 未取消限购 北京、上海、广州、深圳、三亚 二次调整 限购二次调整 西安、宁波、杭州、青岛、南昌、无锡、南宁 首套房贷款优惠，适当放宽二套房贷款 成都、广西省、绍兴、福建省、江西省、湖北省 契税减免 河北省、海口、包头 财政补贴 四川省 政府出资去库存 绍兴、嘉兴、湖南省、湖北省 政策回顾：2014年第三季度以来，全国性政策出现一系列松绑现象，各地政府从公积金贷款政策、税费优惠或补贴、调整首付比例、鼓励银行降低贷款利率等角度入手，呈现多元化、纵深化趋势的“救市”手段 政策回顾：上海楼市政策调整力度相比全国来说较小，总体呈逐步放宽趋势；限购政策在短期内不会放松，但不排除税收以及金融政策的调整 8月 国有大行房贷“松口” 农行上海分行：贷款金额200万元以下、贷款评分564分以下的个人贷款，给予基准利率上浮5%定价；贷款评分565分以上的，给予基准利率；贷款金额200万元以上的，可给予基准利率0.95倍以上的优惠利率 多家银行欲跟进 9月30日 央行930新政 9月30日，央行和银监会发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》。新的房贷政策不再以家庭拥有的房屋数量来认定，二套房购买家庭只要还清首套贷款，再次贷款也将按照首套房认定 11月7日 上海公积金政策松绑 对拥有1套住房并已结清住房公积金贷款的家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金贷款购买普通商品住房的，参照首套房贷款政策执行。即贷款首付款比例为30%，贷款利率为五年期以上4.50%，五年期以下（含五年期）4.00%，每户家庭住房公积金最高贷款限额为60万元（每人最高贷款限额为30万元），有补充住房公积金的家庭最高贷款限额为80万元（每人最高贷款限额为40万元） 11月7日 上海普通住宅标准重新调整 实际成交价格：低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下，坐落于内环线以内的低于450万元/套（原330万元/套），内环线与外环线之间的低于310万元/套（原200万元/套），外环线以外的低于230万元/套（原160万元/套） 政策面影响总结： 需求结构转变，改善需求迎来释放窗口期 刚需向改善转变，2015年改善型需求释放窗口期，有力的引导及鼓励首置及刚改合理性购房需求，对开发商而言，未来产品定位方向能更偏向普通公寓市场，逆转目前远郊项目大户型逐渐偏多的局面。 信贷面放宽，提高购房者入市信心 对于信贷政策调整和公积金贷款政策未达到预期效果的市场环境下，对于购房者的入市信心有较大提正作用； 降低购房门槛，扩大信贷优惠政策及公积金新政的受众面，进一步加快市场去库存周期。 推进信贷优惠政策的执行力度，对利率7折的落地加大砝码，下阶段可能通过多轮降息来实质性的完成。 推动整体市场成交量及价格上扬预期 普通住宅标准的改变，将对二手房，尤其是内环内的二手住宅起到积极的成交推动。450万的最高的置换基础对一手总价在800万以下/套的改善型住宅项目起到成交促进作用。对于外环外一手房而言，原总价在160-210万/套的项目迎来较大机会点，开发商在后阶段会随着认定标准的提高而有抬价动作。 第一章 市场分析篇 政策市场分析 市场研究分析 竞品研究分析 宏观市场分析： 宏观整体市场分析： 基本供不应求。市区改善性需求表现良好，对均价有一定提升作用 随着贷款政策及普宅放宽政策进一步注入市场信心，未来市场偏向乐观发展 2014年全市存销结构分析 90-144首置、首改产品在2014年具备良好表现 外环外180㎡以上户型面临严重的库存，去化周期表现在2年以上 外郊环250-300㎡近4年半去化时间，库存压力严峻 面积段 内环内 内中环 中外环 外郊环 郊环外 存量 去化 存销比 存量 去化 存销比 存量 去化 存销比 存量 去化 存销比 存量 去化 存销比 70- 515 93 5.5 49 124 0.4 291 158 1.8 1697 1537 1.1 1120 1768 0.6 70-80 278 94 3.0 217 45 4.8 157 61 2.6 1426 2007 0.7 1285 1600 0.8 80-90 363 177 2.1 174 328 0.5 1439 1513 1.0 7365 9959 0.7 4962 4996 1.0 90-100 438