2015年南京金茂汇综合体项目市场调研报告49页汇编.pptx

? PART 1 项目本体解读 PART 2 商业市场研究分析 PART 3 项目定位及业态规划调整 PART 4 建筑产品研究 CONTENTS 01 PART ONE 项目本体解读 定位由高端奢侈品到轻奢时尚的转变 南京国际广场自开业起人气一直不佳，整体经营情况惨淡，除了整体定位偏差外还有其他方面的原因，在此做了以下几个方面的总结： 1、项目位于湖南路商圈边缘，偏离消费的主动线，周边客群档次不算高，购买力有限，无法支撑商场原本定位； 2、公用面积较大，得房率太低，电梯数量过多，中庭太大，造成动线混乱，不易于聚集人气； 3、商场高端品牌没有旗舰店，且部分商店为买货制经营，其他业态也缺少吸引人气癿主力店； 4、办公一期体量太小，难以撑起项目内部消费； 5、广场绿化和隔离带太多，阻断外场活劢空间，不利于商业氛围打造； 6、内部动线设计不恰当，购物中心一般为“东西走向，面朝南北”，而南京国际广场却反其道而行之，“南北走向，面朝东西”，消费者有着固定的购物习惯，并不适应这样的设计； 7、项目提出了城市航空值机站的概念，但这一概念并未实现. 方兴地产（中国）有限公司是中国中化集团公司房地产和酒店业务的企业，于2007年在香港联合交易所正式上市（股票代码：HK.00817）。 主要四大业务模块：高端地产开发商务租赁、酒店经营与投资、零售商业开发与运营。 项目各项经济技术指标 项目总体量 占地面积 32996m2 总建筑面积 480000m2 容积率 一期开发 23万方 威斯汀酒店 B座9-10层， 23-36层 32000m2 甲级写字楼 B座11-22层 23228m2 怡景公寓 C座11-38层 322套 70-220m2 合计42000m2 豪宅御景华府 C座11-38层 27套 520-1100m2 集中商业 裙房1-8层 88000m2 二期开发 25万方 瑞吉酒店 A座58-82层 金茂府 A座40-57层 甲级写字楼 A座10-39层 购物中心 A座1-9层 停车位 约2000个 购物中心管理 华厦柏欣 物业管理 仲量联行测量事务所(上海)公司 写字楼管理 仲量联行测量事务所(上海)公司 酒店管理 喜达屋集团威斯汀亚洲管理公司 购物中心 裙楼1-8层 首层层高6米 2-8层层高5.5米 总建筑面积8.8万平米 威斯汀酒店 B座9-10层，23-36层 C座9层 32,000平，228间 喜达屋集团旗下威斯汀酒庖管理 甲级写字楼 B座11～22层 层高3.8米 总面积：23,228平 物业管理：仲量联行（JLL） 公寓豪宅 C座11～39层 层高3.4米 42,000平,公寓322套；豪宅27套 公寓70～220平斱米/套；豪宅520～1100平房米 场地面积 18068m2 地上建筑面积 197,300 m2 瑞吉酒店 40,000m2 公寓豪宅 86,000m2 甲级写字楼 58,000m2 二期商业 13,300 m2 建筑限高 285米 中央路双向四车道 童家巷双向三车道 金茂汇位于城市主干道中央路西侧，紧邻地铁一号线玄武门站（260米）和新模范马路站（800米）。 公交线路有1路; 22路; 25路; 28路; 30路; 33路; 35路; 56路; 201路；8路; 74路; 114路 规划中的地铁5号线贯穿城市南北（预计2020年底建成通车），未来将设站点在山西路西流湾公园旁，距离金茂汇约1.3公里，将可拦截更多城市由北向南的消费人群。 改造方案：局部调整，局部营业（星巴克、KTV、UME影院、法趣年代、鹿港小镇、望湘园、南京大排档 ） 高层餐饮娱乐部分保持营业，低层部分封闭改造 中庭部分独立改造，左右两侧分阶段实施改造 改造的主要几个区域： 1、下沉式广场开挖 2、建筑中庭调整 3、出入口改造 4、商场动线优化 5、内装材料及灯光优化 6、停车场改造 改造带来的优劣势： 02 PART TWO 商业市场研究分析 类型 项目名称 商业形态 档次定位 开业时间/年 商业体量/万m2 百货 凤凰广场/八佰伴 主题广场 中档 2008 5 湖南路商场 百货 中低档 1998（已拆） 0.6 苏宁环球 百货 中档 2004 3.5 山西路百货 百货 中档 1957 1 太平洋百货 百货 中档 2000 1.9 购物中心 乐购士广场 主题广场 中档 2005 4 南京金茂汇 购物中心 中高档 2009 8.8 商业街 湖南路地下商业街 商业街 中档 2011 9.2 狮子桥 美食街 中档 2000 2 湖南路步行街 商业街 中档 1997 8.7 未来供应 湖南路04 05地块 集中商业 —— —— 13.6 现有商业体量合计 44.1万方 湖南路现有商业体量约44.1万平方米，未来供应量约13.6万