2015年第一季度居住价格报告汇编.docx

居住价格同比涨势偏弱，预计下半年涨幅扩大 居民消费价格指数（Consumer Price Index，简称CPI）是度量居民生活消费品和服务价格水平随着时间变动的相对数，综合反映居民购买的生活消费品和服务价格水平的变动情况。CPI涵盖全国城乡居民生活消费的食品、烟酒及用品、衣着、家庭设备用品及维修服务、医疗保健和个人用品、交通和通信、娱乐教育文化用品及服务、居住等八大类、262个基本分类的商品与服务价格。其中，居住价格是8大门类之一，包含租房、建房及装修材料、自有住房及水电燃料三个内容。8大门类占CPI权重每五年调整一次，其中居住价格在2005年的权重为13.2%。而在2010年重新调整为17.4%，即提高了4.2个百分点。 居住价格和购房价格是两类不同的概念。其中购房价格属于投资范畴，而居住价格属于消费范畴。本报告对CPI、居住价格、租房价格、购房价格等指标进行系统梳理，进而得出相应结论和趋势预判。 一、CPI和居住价格分析 易居房地产研究院根据国家统计局4月10日公布的《2015年3月份居民消费价格变动情况》,对CPI和居住价格同比增幅走势进行分析。2015年第一季度，CPI同比增幅为1.2%。在1-2月份该指标相对处于低位的情况下，第一季度出现抬头态势。同时，第一季度，居住类居民消费价格指数（以下简称“居住价格”）同比增幅为0.7%。总体上看，前3个月保持了大致相同的水平。 从这两个指标的曲线走势看，CPI涨势明显超过居住价格的走势，反映出目前居住成本的上升力度是低于物价水平的。从2013年开始，居住价格的同比增幅超过CPI走势，但到了2015年则出现下滑。预计后续随着房价和物价的上涨，居住价格同比增幅曲线会抬升，进而赶超CPI曲线。 图1 CPI和居住价格同比增幅（月度累计均值） 数据来源：国家统计局 二、居住价格结构分析 根据国家统计局4月10日公布的《2015年3月份居民消费价格变动情况》,对住房租金、建房及装修材料、水电燃料三类结构进行同比价格分析。数据显示，第一季度，住房租金价格同比增幅为2.3%，建房及装修材料价格同比增幅为0.3%，水电燃料价格同比增幅为-1.9%。 从三类指标来看，住房租金价格的同比增幅是最大的，这和租房需求总体旺盛、租金的棘轮效应（即上调容易、下调困难的特性）等有关。建房及装修材料价格的同比增幅几乎为零，这和近期宏观经济相对疲软，以及PPI(工业生产者出厂价格指数)连续三年下跌等态势有关。而水电燃料价格的同比增幅出现比较明显的下跌，这和近期国际油价下滑有密切关系。 图2 居住价格三类结构的同比增幅（月度累计均值） 数据来源：国家统计局 三、租房和购房价格分析 根据国家统计局4月10日公布的《2015年3月份居民消费价格变动情况》,对租房价格和购房价格指数进行分析。其中租房价格同比增幅在第一季度为2.3%，而购房价格同比增幅在第一季度约为-6.4%（购房价格以国家统计局70个大中城市3月份新建商品住宅同比价格指数为替代值，此处为预估值）。 观察2012年以来的两条曲线走势，可以看出，两条曲线走势基本一致。但是住房租金价格并没有出现同比下滑的态势，而购房价格确实在某一阶段会有明显的波动和调整。其根本原因在于，资产品价格波动天生大于消费品价格。另外，从实际情况看，租房价格和房东的定价策略有关，而购房价格和房企的定价策略、房地产走势以及信贷环境等有关。预计下半年房地产市场复苏力度会加大，租房和购房价格曲线都会有所抬头。 图3 租房和购房价格同比增幅（月度累计均值） 数据来源：国家统计局、易居研究院数据库 四、下半年居住价格将继续上升 从第一季度的数据可以看出，目前居住成本受制于楼市降温的影响，并没有出现明显上升。但是，随着下半年PPI、国际油价下跌态势渐趋企稳、市场预期逐渐改变、物价持续调整、以及房地产市场价格止跌反弹态势出现，预计包括租房在内的居住价格会面临上升的态势。 执笔人：上海易居房地产研究院 研究员 严跃进 邮 箱：fudan-2007@163.com 电 话：021