东方万通简介及业务发展策略技术分析.ppt

;关于东方万通;股东的资源优势及分工;一：基本经营战略;万通主导开发选择项目，通过基金管理公司审核并设计基金结构后募集发行，万通负责按照资金募集渠道的要求提供相应的次级认购担保等风控增信措施。 在实际项目投资中，可按万通51%、基金49%的比例进行设计。 项目开发及选择由万通主导，实际上基金管理公司承担了万通项目资金募集工具的作用，管理公司作为GP出资并发挥基金运营管理的职能，邦信在其中不认购次级或者劣后（通过争取，东方资产其它体系可认购劣后更好） 这种模式需要东方万通尽快打通募集渠道，同时配合信用增信手段，提高万通内部将其优质项目委托进行基金设立募集的吸引力。 ; 开发商劣后出资30-50%;投资方向设计（包括三方股东已有合作房企、其它开发商的优质项目等）：重点投资于土地获取环节的土地款支付、银行开发贷款之前的资金需求、也包括优质项目在土地证、四证齐全后的抵押债权融资阶段。 方案说明：东方万通作为独立市场化运作机构，以短平快盈利、减少股东认购资金压力、提高自有资金使用杠杆率是应有原则，因此合作伙伴的选择也应最大限度的市场化及广泛化、本项模式主要是指如何同开发商形成广泛的战略同盟的合作问题。 目前阶段可重点在联合拿地阶段合作，通过开发商的自有资金的劣后出资提高优先级募集的可能性，通过基金管理公司的设计及募集渠道安排募集优先级，邦信及万通可以选择认购次级中间级增信，也可以选择不出资，以项目的优质及开发商的实力吸引优先级LP认购,这是基于项目及开发商为驱动的基金业务模式。;基金设计要点： ? 基金结构设计模式：单一基金、伞形基金； ? 资金募集方式：一次募集、持续募集，分批拨付使用； ? 投资方式：股、债、夹层； ? 投资回报方式：固定、浮动、两者结合； ? 资金用途控制方式：单一项目、项目池； ? 投资期限与还款方式：一次性还款、分期还款、提前还款 针对不同开发商的基金模式选择： 单一型固定收益基金——区域龙头开发商 结构型固定收益基金——自有资金比例偏低的项目 单一??/结构型夹层基金——开发商实力弱但项目优质 共建基金化管理及融资平台——为区域龙头企业建设基金管理平台，并联合发行及管理基金，提升企业基金化、金融化的属性功能。 本项业务模式上海全地及全联FOF及其股东具有一定的经验及优势，可结合其它股东的项目资源优势及本基金管理公司的品牌影响力进行主导推广。 ;二、基金设计4-信用增信对接银行募集结构; 该模式引入市场化运营的担保机构为增信，增强了第三方募集渠道的认可以及对LP认购的吸引力;二、基金设计5-集团信用增信对接银行机构LP等募集结构;二、基金设计5-集团信用增信对接银行机构LP等募集结构;东方并购集合信托计划 （母信托式母基金）;方案说明：以XX信托为法律载体并向监管部门备案并购基金信托计划；以某银行体系公司（如建银国际）为投资顾问协调建设银行的项目资源、资金资源并进行项目资金监管；以东方资产为增信机构对项目进行增信及出现不良时进行资产处置；以东方万通作为GP；以万通作为开发商对项目市场判断提供建议、负责项目项目工程代建等、同时优先获得处置干净的打折项目股权及资产（包括其它第三方开发商） 东方资产为产品进行增信，降低并购信托基金风险和发行成本，而且在项目发生风险时，资产管理公司作为承接和出资项目资产的最佳机构，也可以约定在处置资产时，优先向合作的房地产企业进行定向处置。 上叙结构中，主要是以实现银行等金融机构为主导推动，作为募集资金渠道以及项目主要提供方，我方主要发挥资管公司的增信功能，万通主要实现代建及开发职能。 把握土地及项目并购在当下机遇期，通过银行支持及介入，为我方介入青岛等直接收购土地及资产（烂尾或者不良）的类似项目提供稳定来源的资金池。 ;东方万通基金管理公司;二、基金设计7—专项投资（FOF）基金设立结构;XX集团（GP及LP) ;东方万通系基金发起运营平台