车位营销说明--4月回款500万新调整方案2015.5.5.ppt.讲述.ppt

CONTENTS ◇工作综述 ◇产品概况 ◇营销思路 ◇营销思路 ◇租赁规划 ◇运营模式 ◇专项支撑 万象城暨物业所管辖区车位概况 工作导向 1、整合资源，全面掌握真实有效的基础数据，建立车位销售信息数据库； 2、了解目标客户的消费心理和主要接触点，分析车位的租售行为特征和使用周期，挖掘有效的宣传机会和拓客机会；定向宣传、定向租售； 3、学习、借鉴、模仿成功的销售经验，结合市场现状制定有效操作手法，细分市场，专业运作； 4、将“社区能人”作为市场推广的生力军，发现“能人”，稳定“能人”。 5、重视异业联盟，联合专业机构开展推介促销活动。 快速回笼资金为前提， 实现产品价值最大化的营销原则 营销原则 1、按照整体营销思路，制定各项工作节点，确定推盘（开盘）时间； 2、根据不同的产品组合分析，清晰各阶段的推售策略和营销重点； 3、梳理市场反馈信息，调整促销政策和价格策略，控制销售节奏，保证利润空间 。 原计划思路-6月内购、8月强推、10月持续 概况 万象城一六七区车位产品基础数据 供给面：1.车位总量：地下 1248 个；2.已售372 个，占车位总量的29.8%。3.可售存量：地下835个，；可售存量总额：按车位 9.9 万元/个计，可售车位总货值 8266.5万元。（未包含九区488个地下车位） 租赁面：1.地下车位租赁：70个，占可租赁车位总量的8%；2.地面车位租赁：0个； 租售现状：1.一六七区总户数1660套，已交户数1549套。2.车位租金：200 元/月，零租6元/晚。3.车位服务费：40 元/月 已售车位价格：地下销售总额 4290 余万，平均价格 11万左右（结合销售明细，剩余车位多为Ⅲ类车位）。 住宅户数 1660户 　 已销售户数 1576户 交付户数 1549户 根据物业提供 实际入住住宅户数 1295户左右 　根据物业提供 规划标准车位数 1248个 备用车位数 个 会所及其访客 个 建议暂时专门出租车位 个 实际销售车位数 372 　 以上数据截止2015年4月15日 万象城车位销售数据 4月内部认购相关准备工作汇总 4月内部认购--出货明细（为了回款，打8折并有1000元的礼包后，货值与原价格对比略高） 万象城1、6、7区车位现状及分类 临时、免费使用变成习惯 找个地方停车很容易 买车位不划算 业主觉得卖不掉，想买也不着急 万象城1、6、7区车位价格分析 临时停车 7.94元/天 70年租赁费用支撑 20万元 地下车位均价 10万元/个 【原均价：9.9万】 每月租赁费用 约238.1元/月 临时停车 9.52元/天 70年租赁费用支撑 24万元 地下车位均价 12万元/个 【建议均价：10-12万】 每月租赁费用 约285.7元/月 根据定价分析，车位价格区间集中在10-12万之间，占60.5%的比重，较好车位与较差车位价差在4万元左右。 车位定价考虑因素：联排系数、宽度系数、端头系数、便利系数、干扰系数和修正系数。 车位定价原则 中高端定位小区匹配的车位价格区间 15万 14万 13万 12万 10万 8万 实现需求转化效益 项目 车位位置 管理费 出租价格 出售价格 备注 万象城 地下停车场 480元/年 2400元/年 9.9万/个 按40年使用（2475元/年） 按70年使用（1414元/年） 9.9万年利息（3000-4000元/年） 万象城1、6、7区车位定价 车位类别 首次开盘 二次推盘 升值区间 Ⅰ 13-15/万 15/万 0.5-2/万 Ⅱ 10-13/万 12-14/万 0.5-1/万 Ⅲ 8-10/万 8-10 /万 0.2-0.5/万 封闭车位 对外报价 统一无折扣 豪华型 29万 其他方式体现优惠 提前改造----样板车位、车库，业主可以预定; 也可个性定制（字母车位、加大车位等类型） 标准版 20万 经济型 18万 万象城一六七区车位定价明细 万象城七区数据分析暨4月份内部认购建议 万象城六区数据分析暨6月份开盘强推建议 万象城一区数据分析暨8月份持续促销建议 营销思路 策略 对策 采取局部销控，分区销售，一方面挤压已意向认购客户，另一方面为后期涨价创造条件； 销控整块较少人选择的区块，既能是开盘当天造成局部热销又能便于日后视销售及市场情况做统一的动作； 根据各幢预定的情况对各幢楼下的车位进行销控，既保证客户的挑选空间又人为制造局部紧张，通过现场说辞挤压客户成交 前提：关键的点在于通过物业自身的有效管控和全方位的资源整合 合理利用地下车库的闲置空间，将部分车位进行封闭销售，以弥补项目无车库的缺陷。 根据封闭车位的位置、周边情况，将封闭车位划分为