2015杭州楼市研究分析报告汇编.doc

2015 杭州楼市研究分析报告 2016 年 1 月  目 录 前言 1 一、2015 年杭州楼市特征 2 （一） 巨量成交刷新所有历史纪录 市场逆转 2 （二） 市场逆转来源于对政策的超级敏感 2 （三） 商品房价格恢复性上涨 3 （四） 市场分化加剧 4 （五） 显形库存有增无减 实际库存缓缓下降 5 （六） 9 月以后土地市场强劲复苏 多个板块创区域地价新高 5 （七） 二手房成交创新高 价格稳定微涨 6 （八） 大型开发商的背后有险资的影子 7 （九） 本土部分开发商选择不同的转型创新之路 7 （十） 2013 年以及前几年的高价土地仍有 50 个以上项目亏损 7 二、商品房市场分析 8 1.成交量：市区商品房成交超 12.5 万套 1315.0 万方 2126.6 亿元 均刷新历史最高纪录 8 2.成交均价：杭州市区商品房成交均价同比上涨 3.2% 10 3.成交结构：刚需仍是市场绝对主导 改善型需求有所上升 豪宅市场表现强劲 15 4.库存量：市区商品房可售房源近 16 万套 以 2015 年月均成交去化需 15 个月 23 5 2015 年成交排行榜 27 三、二手房市场分析 35 1.成交量：主城区成交 43252 套 创 2010 年来新高 较 2014 年增长 68.1% 35 2.成交均价：2015 年二手住宅均价 19212 元/平方米 同比上涨 2.9% 36 3.成交结构：90 平方米以下户型成交占比超 6 成 改善型购房有所增加 37 四、土地市场分析 43 1.重要结论：“地王”频现/寡头化日益凸显/区域分化严重/部分板块地价与周边房价脱节 43 2.成交量：市区共出让 5677.2 亩 总可建 850.9 万方 总成交金额 630.5 亿元 44 3.成交价格：市区土地成交楼面均价为 7410 元/平方米 同比上涨达 18.3% 50 五、2016 年杭州楼市展望 56 （一）巨量成交 价格止跌转涨 库存缓缓下降 市场逆转改变了人们的预期 56 （二）杭州迎来城市建设和发展的重大机遇 56 （三）对杭州这个城市的乐观判断 不能脱离令人担忧的中国经济大背景 56 （四） 如果宏观经济和金融不出现重大危机 杭州楼市将呈现出以下特征 58 （1）虽不如 2015 年 但仍会有较高的成交量 （2）改善型需求所占比例进一步提高 特别是品质改善需求 （3）部分投资性需求将入市 （4）平均价格将继续恢复性上涨 （5）市场分化将继续加剧 特别是产品分化 同一区域不同产品价格会有巨大差距 （6）通过产品创新和提升获得溢价 保本微利的概率较大  前 言 杭州楼市是带着极大的不确定性，带着 15 万套库存的重压进入 2015 年的。 2014 年上半年，由于政府决策拖延，直至 8 月底才全面解除“限购”“限贷”， 市场失去了去库存的一个长达半年的黄金窗口期，使得杭州巨量库存没有时间和 时机根本缓解。 进入 2015 年以后，解除“限购”和“限贷”的政策边际效应急剧减弱，市 场再度陷入低迷和观望。 我们在《2014 杭州楼市研究分析报告》中预测:“可以断定，官方为了保持 经济增长，一定会继续出台一系列的救市措施。这些措施包括降息降准，降低二 手房营业税的年限，不排除直接出台救市措施，契税返还等可能性”。 这些预测全部得到了印证。 3 月 5 日，两会的《政府工作报告》吹响了救市政策的动员令。3 月 30 日， “3·30 政策”成为 2015 年救市政策的发令枪。 随后一场波澜壮阔的救市行动由此展开。 超级敏感的杭州楼市由此也在 2015 年创造了刷新所有历史纪录的成交量， 并结束了长达一年半时间的价格下跌趋势，实际库存缓缓下降，市场发生大逆转。 1  2015 杭州楼市研究分析报告——浙报传媒地产研究院 一、2015 年杭州楼市特征 （一） 巨量成交刷新所有历史纪录 市场逆转 曾经是准一线城市的杭州，2014 年解除“限购”和“限贷”之后，商品房 价格却成为国家统计局公布的 70 个大中城市跌幅第一的城市。 2015 年杭州商品房成交量创下了历史新高。2015 年杭州市区新建商品房成 交 125180 套，1315.0 万方，2126.6 亿元。2015 年杭州商品房成交面积超过 北京、广州、深圳。 140000 市区 主城区 125180 单位：套 120000 105721 87912 100000 82483 83774 80000 64249 60000 56763 45521 54834 33348 39827 41859 38405 40000 32992 21915 22345 20000 0 2008年 2009年 2010年