我国现行土地制度精要.ppt

我国现行土地制度 一、我国土地的基本制度 我国实行土地的社会主义公有制，全民所有制和劳动群众集体所有制。 1.全民所有制（国家土地所有制） 宪法第10条　城市的土地属于国家所有。 农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。 国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。 任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。 ?一切使用土地的组织和个人必须合理地利用土地。 2.特征 国家统一所有 中央、地方分别行使权力 中央、地方分享收益 所有权与使用权适当分离 二、我国集体土地制度 （一）历史回顾 1.农民土地所有制（1949－1952） 1950年6月，中央人民政府公布《土地改革法》 按人口将土地分配给农民 广大农民获得了土地，除法律规定属于国家所有的土地以外均属农民私人所有、允许农民享有私有土地的经营、买卖、出租权利 2.土地集中经营（1953－1958） 农民享有土地所有权，但土地交由合作社集中经营，农民以土地取得分红 限制农民土地的买卖、出租 3.集体土地所有制（1958－1978） 1858年8月，中共中央《关于在农村建立人民公社的决议》 将农民土地收归集体所有 集体所有的土地一律不需买卖和出租 4.土地承包制（1979年至今） 集体所有、农户经营 2002年，《农村土地承包法》通过 适用范围：耕地、林地、草地及用于农业的土地 发包方：村集体经济组织或村民委员会 承包方：集体经济组织成员 （二）集体土地使用权 1.土地承包经营权 物权 较长期限 设立登记 可以流转 调整与回收 征收补偿 2.建设用地使用权 3.宅基地使用权 4.集体土地地役权 （三）流转 1.农村建设用地流转 集体土地所有权 建设用地使用权 2.承包地流转 组织内 组织外 （四）集体土地征收（与流转的区别） 由国家先征收，再出让 征地批准主体： 国务院批准： （1）基本农田； （2）基本农田以外的耕地超过三十五公顷的； （3）其他土地超过七十公顷的。 征收国务院批准以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。 土地征收存在的问题 （征收与征用区别） 1.征收范围过宽 公共利益被泛化 2.补偿标准过低 征收耕地的土地 补偿费为该土地征用前3年平均产值的6至10倍 安置费为4至6倍 3.补偿款截留严重 4.地方政府对征地的过度依赖 政绩工程 第二财政 5.征地程序不完善 征地决定不透明 被征用者的救济途径不畅  三、我国现行土地管理制度 （一）国有土地有偿使用制度 《土地管理法》规定“国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。”由于我国实行土地公有，因此土地有偿使用实际是指土地使用权有偿使用，因此该条又规定了“土地使用权可以依法转让。” 土地使用权取得的方式： 1.划拨 无尝、无期限 2.出让 有偿、有期限 3.其他方式 划拨范围： 1.国家机关用地和军事用地； 2.城市基础设施用地和公益事业用地； 3.国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地； 4.法律、行政法规规定的其他用地。 地方政府招商引资提供企业优惠 采用划拨土地的方式 出让方式： 协议出让 招标、挂牌、拍卖 2002.5.9《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（11号令） 商业、旅游、娱乐和商品房等经营性用地，从2002.7.1起禁止协议转让 2004.3.30国土资源部、监察部，通知从2004.8.31起一律执行“招拍挂” 问题： 1.个人能否成为土地使用权的主体？ 2.集资建房的可行性？ 国家对土地使用权转让的限制条件 （1）支付全部土地出让金 （2）完成一定的投资额 《城市房地产管理法》38条 问题： 土地转让方未按规定完成对土地的开发投资即签订土地使用权转让合同是否有效？ （二）土地用途管制制度 国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。 农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等； 建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等； 未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。 在农用地中，耕地面积为１２２０８．２７万公顷（１８３１２４万亩）； 园地面积为１１５４．９万公顷 （１７３２３万亩）； 林地面积为２３５７４．１１万公顷（３５３６１２万亩）； 牧草地面积为２６２１４．３８万公顷（