南方国际广场(世联)分解.ppt

会展经济下的南方国际广场南方 国际广场 ? ——南方国际广场整体定位及延展性建议 背景。 项目地位 区域解析 城市意象 市场机会 背景 可能方向 市场扫描 经 济 轴 线 城市意象 项目位于中心区———深圳极具发展潜力的都市前沿地带 中心区 生 态 轴 线 政 治 文 化 轴 线 老罗湖 东门（杂乱） 港化（低俗） 粤文化（市井） 日益衰败没落 被新移民摒弃 “ ” 华侨城 生态 主题旅游 世界之窗 欢乐谷 OCT广场 中产阶层 高尚居住区 “ ” 第三轴：形成自然生态与城市社会生态的极至融合，也将成为深圳最具魅力的开放空间与人文空间，但难以形成深圳的核心区域 未来 前瞻 有升值潜力 大兴土木 政府高度重视 会展中心 CEPA “ CBD中心区 CBD不仅仅是深圳的政治文化轴、政府所在地，会展经济、CEPA将支撑中心区成为深港一体化的核心原动力 ” 项目地位 区域解析 城市意象 市场机会 背景 可能方向 市场扫描 本项目紧临深圳最令人瞩目的焦点区域 CBD商务区、中心商业区、会展中心展馆群直接辐射地带 本项目无疑是极具潜力的明星项目 CBD中心区 会展中心 滨河大道 五星级酒店 地铁 极强昭示性 项目地位 区域解析 城市意象 市场机会 背景 可能方向 市场扫描 中心区 世联观点 政府行为 新兴商务、商业城市核心 发展的多样性 支撑各类物业的开发 新经济形态聚焦、眼球经济 世联展望 从政治中心到国际都会中心 国际会展经济枢纽 深圳二次创业的核心龙头 集高档商务建筑群、高档商业、高尚住宅于一体的新城市中心 特区 开放 深圳速度 邓小平 华强北 华侨城 CBD 中心区 深港一体化 深圳主流城市意象 ” “ 中心区逐渐成为深圳主流的城市意象 项目地位 区域解析 城市意象 市场机会 背景 可能方向 市场扫描 项目经济技术指标—— 占地面积： 15367m2 总建筑面积： 15.5万m2 酒店、办公面积：5.45万m2 商业面积： 1万m2 住宅、公寓面积：9万m2 容积率： 10.1 由一栋超高层五星级酒店和 四栋30层住宅、公寓构成。 项目现状概况 居住性住宅 纯商务公寓 酒店式公寓 产权式酒店 商务办公方向 可能开发方向 项目可能的发展方向 开发方向1:居住性住宅 1 指标角度 ——容积率高，地块小 销售角度 ——价值上限：皇庭世纪（实收均价：7000） 购买角度 ——噪音大，居住舒适度不高，市场可替代产品多 纯住宅开发的可行性 传统的白领置业区域 安居逐渐向过渡转变 目前供应的地产产品以 满足过渡居住的中小户 型为主 供应量逐年减弱 滨河路 益 田 路 传统的港人聚集区域，但是档次较低； 区域内旧的屋村混杂，影响形象； 历来以外销为主，但随着外销的减弱，地产市场呈现颓势 日后的深圳市市中心，大量政府配套支撑； 中心区日渐成熟，地产市场以高档住宅与写字楼为主 区域开放性辐射极强，大量客户涌入中心区 从“舒居”到“过渡” 区域近期住宅开发状况 皇庭世纪—— 总建20万m2，9栋高层 总体均价：7000元/ m2 3梯8户，方正实用 大堂、阳光电梯厅 ——特惠价或首期5％，赠送首期15%； ——开盘销售400套，销售率20%左右； ——内销主导，为年轻首置者、投资客 ——项目价值实现接近区域住宅价格上限 中心区类似产品的价值实现 楼盘 户型 面积范围 均价 星河国际 2 86.75 7500 城中雅苑 2 83.9-87.6 7000 3 114.8 7100 风华盛世 2 75 6800 3 93-106 7000 天健世纪花园 2 75.5 7500 本项目 1 32-57 ? 2 64-90 3 95 中心区类似产品设定纯住宅开发价值上限 项目A、B栋 项目C、D栋 丽阳天下 项目作为纯住宅的产品比较 不可避免的劣势—— 立交与主干道噪音 风水问题 高容积率影响舒适度 小区环境营造受限 项目开发纯住宅的瓶颈 区域住宅现状外销规律 ——香港经济持续低弥，港人客源缩水； ——外销客户为香港低层次三缘港人； ——现楼效应； ——外销推广费用昂贵，纯在港推广成本平均1.5-2万/套； ——SARS以后区域外销比例降至15%以下； ——外销对价格有一定支撑，但不能提升销售速度。 纯住宅价值区间 销售价格的上限是可以预见的 时间轴 2001 2002 2004