房企拿地进击路线图：资本潮头涌向中西部精要.pptx

本报记者 张敏 北京报道编者按今年以来趋高的土地成本，为房企正逐步回升的盈利，更添一层考验。在相对宽松的信贷政策和楼市回温的影响下， 扩张进程中的房企积极参与土地拍卖，成为拿下高价地的一股重要力量。其中主力，也从最初以央企、国企为主，换位为民企接棒。但值得注意的是， 上半年开始，一线城市与核心二线城市中已经连续出现过高溢价率地块出让，这不仅影响到热点城市楼市健康发展，由此带来的外溢效应也正改变周边 市场，甚至传导全国。下半年，信贷收紧风声渐起，土地市场热度并未消退，但已有不少房企开始警示此间风险，并作出策略调整。导读历经数小时、 百轮举牌这种强度的土地拍卖，以往只在一线城市出现，且只限于优质地块。如今不仅蔓延至二三线城市，而且似乎已经司空见惯。资金潮涌下，民企 已接棒央企、国企成为土地市场主角，部分产业资本尤其实体产业也开始加入拿地大潮。一波未平，一波又起。始于今年上半年的拿地浪潮，正不断从 东部城市向中西部城市蔓延。今年7、8月份以来，土地市场在上半年的基础上继续升温。上海、广州、厦门、南京等东部热点城市高烧不退，其周边 的福州、佛山等区域也受到辐射。与此同时，郑州、武汉、太原、成都等中西部城市的地价也不断被刷新。在此过程中，一线城市也不曾司空见惯的场 面已转移到中西部二线城市。一位曾参加“郑州郑东新区龙湖副CBD地块”拍卖的开发商向记者表示，“两块地从上午拍到下午，报价200多轮才 竞出。开发商拼的不只是财力，还有体力。”这种激烈的竞争背后，是资本的涌动。在信达、葛洲坝等国资的热情逐渐退却后，民企成为催生高价地的 主要力量。而山西省人民医院“勇夺”太原高价地的行为则表明，实体资本介入土地市场程度之深，已到了需要关切的程度。“拼财力更拼体力”8月 18日，位于郑州市郑东新区的龙湖副CBD13号地、14号地进入现场拍卖，吸引了10多家房企参与竞买。这两块地从上午9点开始拍卖，一直 持续到下午，场面十分焦灼。17时45分，在持续了8个小时竞拍后，13号地以25.54亿的价格被融创竞得，单价3.63万元/平方米创郑 州历史新高。此时的竞价次数已经达到233轮。一个小时后，14号地以35.1亿的价格竞出，得主为北京览秀城置业有限公司。这宗土地的楼面 价达到3.69万元/平方米，刷新了刚刚创下的郑州地价纪录。对于郑州土地市场而言，令人咋舌的不仅是价格，还有这场马拉松式的拍卖。上述参 与竞买的房企人士向21世纪经济报道记者表示，坚持到最后的人几乎都“精疲力尽”。今年8月以来，这样的场面不断在二三线城市上演。8月9日 ，武汉。杨春湖商务区三宗地块集中出让。其中，74号住宅商服用地经过4个多小时的激烈争夺，最终由武汉强华房地产开发有限公司竞得，楼面地 价1.43万元/平方米，溢价率185%。8月24日，佛山。经过近4个半小时193轮竞拍，万科以4.06亿元竞得南海金融高新区商务地， 折合楼面价4091元/平方米，溢价196.5%。同日，经过2个半小时101轮报价，雅居乐以8.3亿元竞得三水西南街道广海大道旁商住用 地，折合楼面价3685.6元/平方米，创下三水区历史之最，溢价173%。8月26日，珠海。经过两个小时292轮报价，珠海科技创新海岸 北围片区的一宗住宅用地被雅居乐竞得，溢价率达到522%，单价28000元/平方米创下珠海地价纪录。但随后，该纪录就被同一批出让的其他 地块打破。这种高强度的土地拍卖，以往只在一线城市出现，且只限于优质地块。如今不仅蔓延至二三线城市，而且似乎已经司空见惯。涌入二三线城 市这一系列反常现象的出现，都在说明一个问题：资本大潮已至。本轮土地市场的回暖，几乎与房地产市场升温同步。2015年下半年以来，土地市 场明显回暖，一线城市成为企业抢地的“主战场”，地价也不断攀高。今年年初，随着上海、深圳遭遇政策等严厉打压，南京、苏州、合肥、厦门等东 部二线城市接棒，无论房价和地价，都上涨迅速。这四个城市被业界定义为“强二线”，除苏州未纳入统计外，在国家统计局的70大中城市房价数据 中，南京、合肥、厦门的新房价格环比涨幅已连续5个月占据前三（今年3月-7月）。中原地产首席分析师张大伟向21世纪经济报道记者表示，这 些城市之所以集中产生高价地，一方面是由于北京等一线城市缩小了供地规模；另一方面则由于东部“强二线城市”的去化周期偏小，整体市场处于严 重的供不应求状态。事实上，从今年5月开始，商品房交易已明显降温。统计局数据显示，到今年7月，商品房销售额和销售面积增速已降至今年以来 新低。但土地市场丝毫没有冷却，且今年下半年，随着南京、厦门等地强化政策打压，这种浪潮正在向热点城市的周边区域，以及中西部二线城市蔓延 。比如福州在今年8月11日诞生一宗高价地，得主为阳光城，单价达到4.5万元/平方米，高出福州当前最贵的豪宅售价。8