房地产估价-市场比较法精要.ppt

第三章房地产估价方法之一 市场比较法 一、概 念 所谓市场比较法，就是将估价对象与近期内已经发生交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格进行适当的修正，以此作为估价对象在估价时点的客观合理价格的估价方法。 这里的“类似房地产”，是指在所处地区、用途、建筑结构等方面，与估价对象相似的房地产。 二、理论依据 替代原理 根据经济学理论，在同一市场上，具有相同使用价值和质量的商品，应具有相同的价格，即具备替代关系；相同类型、具有替代关系的商品之间，由于其价格相互牵制而趋于一致。 三、基本公式 采用市场比较法评估房地产的价格需要进行交易情况、交易日期、区域因素、个别因素的修正。依据实际中比较条件的不同，可有直接比较修正和间接比较修正。 估价对象价格=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数 四、适用范围及特点 (一)特点： 1、具有现实性，有较强的说服力； 2、在非正常情况下，比准价格往往偏离收益价格； 3、要求估价人员具有较高的素质 (二)适用范围： 从地区来看，市场比较法主要用于房地产市场发达、有充足的具有替代性的比较实例的地区。从估价对象来看，主要适用于交易性房地产。 (一)、搜集交易实例 交易实例的搜集途径（怎么搜集） 交易实例的搜集内容（搜集什么） 五、估价步骤 (二) 、选取可比实例 (不少于3个) 1、区位相同或类似 2、用途相同 3、建筑结构相同 4、权利性质相同 5、交易类型吻合 6、成交日期与估价时点相近 7、可比实例的成交价格为正常价格 (三) 、建立价格可比基础（五个统一） 1、统一付款方式 2、统一币种和货币单位 3、统一面积内涵（计算公式） 建筑面积下的价格=使用面积下的价格× 使用面积/建筑面积 使用面积下的价格=建筑面积下的价格× 建筑面积/使用面积 4、统一面积单位 5、统一采用单价 (四)、进行交易情况修正 排除交易行为中的一些特殊因素所造成的可比实例成交价格的偏差，将其成交价格修正为正常价格。 非正常交易情况的类型： 1、有利害关系的人之间发生的交易 2、急于出售或急于购买情况下的交易 3、受债权债务关系影响的交易 4、对市场行情缺乏了解的交易 5、有特别动机或者偏好的交易 6、相邻房地产的合并交易 7、特殊交易方式下的交易 交易情况修正的方法 一般采用百分率法进行。 公式如下： 可比实例的成交价格×交易情况修正系数=正常价格 其中，交易情况修正系数是以正常价格为基准来确定的。 (五)、进行交易日期修正 将可比实例在其成交日期时的价格修正到估价时点时的价格。 交易日期修正的方法 一般采用百分率法进行。 公式如下： 可比实例的成交价格×交易日期修正系数=正常价格 在实际评估中，通过价格指数和价格变动率来进行交易日期修正。 1、价格指数有定基价格指数、环比价格指数两种。 2、价格变动率包括逐期递增或递减的价格变动率和期内平均上升或下降的价格变动率两种。 定基价格指数是选择某个固定时期作为基期而编制的价格指数。 可比实例在成交日期时的价格×估价时点时的价格指数/成交日期时的价格指数=在估价时点时的价格 环比价格指数是以上一个时期作为基期而编制的价格指数。 可比实例在成交日期时的价格×成交日期的下一时期的价格指×再下一时期的价格指数× … ×估价时点时的价格指数=在估价时点时的价格 (六)、进行区域因素修正 所谓区域因素，是指能反映房地产所在区域的特征并对房地产价格产生影响的因素。主要包括：繁华程度、交通便捷程度、环境、公共设施配套完备程度、城市规划限制等。 区域因素修正是将可比实例房地产在其区域条件下的价格调整为在估价对象房地产区域条件下的价格。 区域因素修正的方法 一般采用百分率法进行。 公式如下： 可比实例在其区域条件下的价格×区域因素修正系数=在估价对象区域条件下的价格。 其中，该修正系数应是以估价对象的区域因素为基准来确定的。 (七)、进行个别因素修正 个别因素是指能反映房地产本身的特征并对其价格产生影响的因素。 有关土地的包括：面积大小、形状、临路状况、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、地质水文状况、土地使用权年限等。 有关建筑物的包括：新旧程度、装修、设施设备、平面布置、工程质量、建筑结构、楼层、朝向等。 个别因素修正的方法 一般采用百分率法进行。 公式如下： 可比实例在其个别状态下的价格×个别因素修正系数=在估价对象个别状态下的价