房地产法律风险与防范精要.ppt

房地产法律风险与防范 张帆远航库尔勒市萨依巴格法律事务所律师 中国心理卫生协会会员 国家注册心理咨询师（二级） 企业EAP高级执行师 巴州云翔心理咨询师培训中心讲师 第一部分 第二部分 第三部分 第四部分 一、房地产风险概述 三、房地产行业风险防控的必要性 二、房地产行业常见的法律风险 四、房地产风险防控的建立过程 目录 按照风险产生的原因可以将风险分为自然风险、技术风险、政治风险、经济风险、法律风险等。按风险的对象分为财产风险、人身风险、责任风险等。按照风险的控制程度，可以分为可控风险和不可控风险。 企业法律风险成因主要来自两个方面：一是法律环境因素，包括立法不完备，执法不公正，合同相对人失信、违约、欺诈等等；二是企业自身法律意识淡薄，对法律环境认知不够，经营决策不考虑法律因素，甚至故意违法经营等。相比之下，企业自身原因引起的风险比例较高，主要原因是企业法律意识和依法治企的能力与法律环境变化存在差距。 一、房地产风险概述 企业法律风险按照不同的属性具有多种类型。从企业作为独立的法人实体的角度看，我们认为企业风险主要有自然风险、商业风险和法律风险等。其中前两种风险分别以不可抗力和市场因素为特征的，而法律风险是以势必承担法律责任为特征的。一般企业的法律风险包括合同法律风险、销售法律风险、劳动法律风险、知识产权法律风险、税务法律风险、质量法律风险等。由于中国房地产的市场的特殊性质，政策风险一直以来是房地产市场的最大风险。但随着房地产行业法律的不断健全，政策风险的解决出口最终为法律途径，往往归结为一系列法律风险。 内容 1 内容 2 内容 3 内容 4 二、房地产行业常见的法律风险 房地产行业常见的法律风险 1，土地出让 法律风险 2，委托设计 法律风险 3，建设施工 法律风险 4，房产销售 法律风险 （一）土地出让法律风险(1) 主要包括：企业中标后因无力支付地价而拒绝签订合同或者签订合同后不能按约足额地支付出让金；政府出让土地后因无力支付拆迁补偿款或不能达到其他出让条件不能按约交地；因政府规划调整无法履行土地出让合同；企业没有资金进行开发导致土地闲置。 2012 年 7 月 1 日起施行的《闲置土地处置办法》对开发商囤地、捂地等行为进行了明确的规定，在加大政府责任的同时，完善了闲置用地认定的办法和程序，再次明确了未动工开发满一年的闲置土地，由市、县国土资源主管部门按照土地出让或者划拨价款的 20%征缴土地闲置费，闲置两年则无偿收回。 （一）土地出让法律风险(2) 由于经济环境和政策的变化等，房地产企业在拿地时，需要做好提前的风险分析和预判，充分考虑到自身的开发计划、财务成本，否则一旦出现违约情况，政府收回土地，将会给房地产企业造成重大损失。 另需注意的是合同主体的合法性问题。根据《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》，开发区管理委员会作为出让方的订立的土地使用权出让合同无效。出让国有土地使用权面积与政府级别挂钩。还需注意相关审批程序的合法性问题。 （二）委托设计法律风险(1) 主要包括：因规划调整导致合同变更；因政府大型基础设施建设导致设计合同无法继续履行；建设单位资金不足导致设计合同无法继续履行。 此阶段的纠纷主要考虑到政府因素引起的房地产企业项目设计方案的调整。这里需要注意的一点是，由于政府规划调整而造成开发商无法履行合同，或因此造成损失，如何主张赔偿，政府的此种行为是否构成不可抗力。首先要看相关设计合同中就政府调整规划的行为对合同履行造成的影响是否有明确约定，如有则适用合同约定。反之，这种调整很难被认定为不可抗力。 （二）委托设计法律风险(2) 《合同法》第一百一十七条规定“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”由该条款可见，不可抗力是一项法定的免责事由,是指合同签订后，不是由于合同当事人的过失或疏忽,而是由于发生了合同当事人无法预见、无法预防、无法避免和无法控制的事件，以致不能履行或不能如期履行合同，发生意外事件的一方可以免除履行合同的责任或者推迟履行合同。因此，不可抗力应当符合“不能预见、不能避免、不能克服”三大要件。 （二）委托设计法律风险(3) 政府行为能否视为不可抗力