201602喜来名品中心营销节点铺排汇编.ppt

喜来名品中心 营销节点铺排 项目营销节点划分及工作铺排 一、项目营销节点划分 营销阶段 筹备期 2016年3月5日前 预热期 2016年3月8日至3月31日 认筹期 2016年4、5、6月上旬 公开发售期 2016年6月中下旬 强效持续期 2016年7、8、9月 营销工作 ?销售队伍建立 ?广告公司确定 ?围墙画面更换 ?市调工作 ?推盘计划 ?媒体计划及费用 ?售房部交付使用 ?进驻销售现场炒作 ?认筹前的准备工作 ?行销铺排工作 ?客户蓄水与梳理 ?认筹方案初形成 ?行销工作开展 ?认筹方案确定 ?认筹价格方案 ?认筹价格体系 ?客户蓄水与梳理 ?渠道拓展工作持续开展 ?项目开盘方案 ?对外价格确定 ?营销活动方案 ?行销工作开展 具体策略由营销部根据市场及项目情况具体定制 案场准备 ?办公用品采购 ?现场案场制度 ?销售道具购买 ?销售人员准备进场 ?销售人员进场 ?现场问题总结梳理 ?销售道具确定 ?认筹方案确定 ?客户意向沟通 ?认筹工作展开 ?合同认购书准备 ?认购流程演练 ?开盘演练 ?开盘现场气氛营造 ?合同准备 ?客户通知 ?积累客户消化 物料准备 ?项目VI系统 ?围墙广告 ?导视系统设计制作?前期设计制作 ?销售物料到位 ?沙盘到位 ?三维动画到位 ?办公用品到位 ?认筹书到位 ?售房部内部展示 ?销售证件到位 ?开盘物料 ?销售物料全部到齐 具体项目销售情况制作临时性 包装及形象推广 VI系统，导视系统、工地围挡、售房部装饰装修、企业品牌推动建立 品牌建立 企业及项目形象的初步透露 品牌述求品质加强 品牌及品质知名度全面提升 企业形象及项目形象累计提升 一期可售商业部分 二期规划医院 一、推售节奏安排 营销阶段 筹备期 2016年3月7日前 3月8日至3月31日 推售节奏安排 ?蓄客量达300组 即平均每日客户登记量不低于15组客户 3月25日至6月25日 ?蓄客量达2700组，即平均每日来访量不低于30组 ?一批次认筹数量180组 6月 ?认筹数量180组 ?一批次解筹数量150组，整体去化50% ?二期认筹120组 ?二批次批次解筹数量100组，整体去化67% 7-9月 应市加推第三批次 2016年11、12月 ?三批次认筹80组 ?一、二批次商业部分持续去化 持续销售期 2016年11月------17年5月 ?整体去化率90% 预热期 2016年3月5日至3月25日 认筹期 2016年4、5、6月上旬 公开发售期 2016年6月中下旬 强效持续期 2016年7、8、9月 工程节点 售房部装修阶段 售房部交付使用 取得施工许可证开始动工 地下车库建设中 正负零呈现，取得预售许可证 主体至三层、商业情景部分呈现 工程节点 二期医院开始动工 一期主体封顶 一期主体外装完成 一期交付使用 营销阶段 推售节奏安排 ?三批次解筹数量60组。 ?一、二期商业部分持续去化 一批次推售部分 二批次推售部分 三批次推售部分 推售节奏安排： 一期推售部分：1F蓝色区域及2、3、4F。 二期加推1F绿色区域，消化2、3、4F剩余物业。 医院板块动工，加推1F黄色版块，消化2、3、4F剩余物业。 导入期： 理性入市，截留客户，促成开盘热销，快销； 成长期： 项目成功启动后，通过现场展示和活动营销不断提升物业价值，价格逐步走高； 成熟期： 降价促销，通过客户化营销、促销活动消化尾盘； 增加灵活付款方式。 方向一 高形象、高价格、低速度——风险模式 方向二 高形象、低价格、高速度——利润损失 方向三 高形象、中价格、中速度——折中方案 项目营销特征：先实现速度后兼顾利润、建立品牌形象 高形象推广下的快销　　　 前期：平价快销，使项目快速进入销售安全期。 中后期：实现溢价，达到提高利润的目标。 整体思路 平开快走；平开高走。 商业价格推导一： 城南周边楼盘数据汇总 序号 日期 项目名称 位置 面积（㎡） 户型 总户数 销售均价格 商业面积 交房情况 商业售价 商业情况 商业层数 1 2016.1.6 融豪·翡翠城 江阳蓝安大道黄金山 占地：1200000 多层：77-185㎡ 小高层：103-145㎡ 别墅：260-500㎡ 电梯：2500套；多层1400套；别墅450套 4500元/㎡ 商业已停售，总面积：28万方 小高层：一期交房 多层：2016.3月一期 别墅：2015.9已交一组团 停售，暂无价格 停售，暂无价格 2-4层 2 2016.1.6 江南中央花园 江阳未来大道二段 总体量：20万方 83-140㎡ 17栋 4300元/㎡ 未售 一期：2016.1交房5栋 暂未销售 暂未销售，开间：6-12米 进深：8-10米 层高：5-6米 3-4