句容茅山项目开发计划与成本精算解决方案.doc

句容茅山项目开发计划与成本精算 一、开发计划 项目占地面积约900亩，60万㎡，地处旅游风景区，依山傍水，水面约5000亩，333万㎡。且地块水岸线较长，有利于临水规划，考虑打造一个集自然山水、民国建筑、道家文化、休闲旅游与户外运动于一身的放松身心、净化心灵、陶冶情性、升华精神的旅游渡假区。 综合地块的形状，地块面积、地理位置、市场情况、项目总体定位、经济因素，拟定建独幢、联排、叠拼、渡假公寓等几种产品，初步考虑如下表： 类 别 独栋 联排 叠拼 公寓 合计 单位 容 积 率 0.3 0.5 0.7 0.9 0.39 ——— 每亩建筑面积 200 333 467 600 —— （㎡） 总建筑面积 135200 36000 24000 39000 234200 （㎡） 占地面积 676 108 51 65 900 （亩） 450667 72000 34000 43333 600000 （㎡） 总 套 数 520 180 150 780 1630 （套） 楼面地价 700 420 300 235 —— （元/㎡） 单套面积 260 200 160 50 —— （㎡/套） 单 价 3800 3000 2700 2400 —— （元/㎡） 单套总价 98.8 60 43.2 12 —— （万元） 单位成本 2588 2308 2188 2123 —— （元/㎡） 每平米利润 1212 692 512 277 —— （元/㎡） 每亩利润 24.24 23.04 23.91 16.62 —— （万元/亩） 不含地价的总成本 25525.76 6796.8 4531.2 7363.2 44216.96 （万元） 总销售价格 51376 10800 6480 9360 78016 （万元） 利润（含地价） 25850.24 4003.20 1948.80 1996.80 33799.04 （万元） 地 价 9464 1512 714 910 12600 （万元） 总 利 润 16386.24 2488.71 1219.41 1080.3 21174.66 （万元） 1、规划建议： 四种产品、容积率只是略低于市内项目的原因是，该项目的最大的资源是水，可充分借景与水面，挖掘水的价值，在项目的规划设计时只需充分考虑各组团与各幢之间的合理排布与舒适间距，达到目标客群在生理与心理上的低密度即可。 2、对公寓的考虑： 相比之下，公寓每亩的收益最低，但公寓的潜在收益较高，受市场利好的影响较大且风险较低，有助于提高项目的人气和活力。受银行及国家宏观政策的影响较小，客户层面较广，有利于快速回笼资金。 3、分期开发计划建议： 520幢独栋，分三期开发，每期170幢左右。占地450667㎡，676亩，迎湖开发，分区管理； 180套联排分三期开发，每期60套，占地72000㎡，108亩； 150套叠拼分三期开发，每期50套，占地34000㎡，51亩； 780套公寓分三期开发，每期260套，占地43333㎡，65亩。 每期开发占地300亩、20万㎡，约540套，建筑面积约77200㎡。通过边开发、边美化、边等待，达到降低项目经营资金与利润最大化的目的。 3、规划布局建议：四类产品分圈层开发。 迎湖面为第一圈层，开发为独栋别墅； 向内为第二圈层，开发为联排别墅； 再向内为第三圈层，开发为叠拼； 最外层为第四圈层，开发为渡假式公寓。 小区内部通过两条主干道路，伸向湖边，分为12个组团，呈扇状布局，达到合理布局，便于管理的目的。 二、成本测算 序号 项目名称 按销售面积(元/㎡) 总费用（万元） 一 土地费用 538.25 12606 1 独栋（0.3） 700 9464 2 联排（0.5） 420 1512 3 叠拼（0.7） 300 720 4 公寓（0.9） 235 916.5 二 前期工程费 60 1405.2 1 规划设计费 30 702.6 2 钻探勘察费 6 140.52 3 质检监理费 6 140.52 4 三通一平 15 351.3 5 可行性研究、招标、临时设施、预结算审编等费用 3 70.26 三 各项规费 115 2693.3 1 基础设施配套费 75 1756.5 2 消防局收费 1.5 35.13 3 发展新墙体专项基金 8 187.36 4 白蚁防治费 1.5 35.13 5 散装水泥专项基金 2 46.84 6 规划局收费 1.5 35.13 7 气象局收费 10 234.2 8 地形、管线图纸资料费 1 23.42 9 大样图、定位放线图 1 23.42 10 施工图、审查费 1.5 35.13 11 房产交易费、测绘 3 70.26 12 物价局论证费 1 23.42 13 特种垃圾管网费 1.5 35.13 14 环抱监测