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陈骏良：房价上涨是假象 其实今年东莞房价跌了 12月17日，“2012东莞新浪乐居创新峰会暨年度地产盛典”在东莞会展国际酒店隆重举行，东莞市房地产协会秘书长陈骏良作为活动特邀嘉宾出席了本场盛会。在活动间隙，陈骏良秘书长接受了新浪乐居记者的独家专访。 　　在谈及今年房价时，陈骏良表示，其实今年东莞的房价并没有涨，而应该说是跌了。近期持续火爆的土地交易，不仅说明开发商看好明年的楼市，而且还看好未来几年的房地产市场。在被问到明年可能在全国大范围实施的“房产税”政策，陈骏良认为，东莞并不具备实施“房产税”的环境，实行“房产税”非但无法解决“高房价”的难题，而且还可能进一步助推房价上涨。作为资深的房地产专家，陈骏良提醒购房者，东莞的房子并不适合短期炒作，而是比较适合做长线投资。 　　谈房价 　　今年东莞房价没涨 应该说是跌了 　　据东莞市统计局公布的必威体育精装版房价数据显示，2012年东莞前11个月的商品房住宅均价为8226元/平米，同比去年仅上涨100元/平米，房价涨幅比较小，“表面上今年和去年的房价基本持平，其实今年东莞的房价是下跌的”，陈骏良给出的理由主要有两个，一是因为通货膨胀的原因，今年东莞楼盘的建安、人工、营销等成本都有所上涨；二是1-4月份东莞集中签约了许多去年积压的高价房，这在一度程度上拉高了今年的实际成交均价。 　　相较于广州、深圳楼市而言，近几年东莞房地产市场一直都比较稳定，房价涨幅也比较小，那“价格稳定”会成为未来东莞楼市的发展趋势吗？对此，陈骏良认为，“如果东莞楼市的库存量和供应量依旧充足的话，未来几年东莞的价格都会比较稳定。” 　　谈2013年市场 　　开发商不但看好明年市场 而且还看好未来几年市场 　　自从8月份起，东莞土地交易市场开始快速升温，并在11月时到达了交易的高峰。据记者统计，11月份东莞国土局一口气连推8宗商住商服地块，地块全部成功拍出，其中5宗出现高溢价现象，最高溢价率达到99%，甚至连石碣等冷门镇区的地块都遭到了多家开发商企业的哄抢。 　　开发商近期疯狂拿地“补仓”，是否意味着他们看好明年的房地产市场？“开发商不只是看好明年的楼市，而且看好未来几年的楼市，如果不看好，谁敢去拿地呀？”此外，陈骏良还认为，由于受各种楼市调控政策的影响，今年东莞楼市“以价换量”的现象很多，部分楼盘还是以低于成本价出售，不过，由于东莞整体经济实力比较强，位置又是介于广州深圳中间，是房价的洼地，“再加上东莞的民间资本十分充足，私人财富很大，本身的购买力就很强，这还是让开发商继续看好东莞市场。” 　　谈房产税 　　东莞不具备施行“房产税”的环境 “房产税”反而会推高房价 　　十八大会议之后，中央要求加强房地产市场的调控，“房产税政策将在明年大范围施行”的言论也盛嚣尘上，那东莞明年实行征收“房产税”可能性大吗？陈骏良告诉记者，其实东莞并不具备施行房产税的环境，“东莞房价又不高，投资收益又小，还不如银行利率收益，即使要施行，我们也是会排在全国大部分城市的后面。” 　　“房产税”是解决高房价难题的法宝吗？陈骏良对此并不认同，他认为，“房产税”政策非但不能解决“高房价”的问题，反而还会助长房价快速上涨，“羊毛出在羊身上，各种成本的增长，税费的增加，都会间接地转移到购房者身上。” 　　此外，陈骏良还提醒购房者，东莞的房子不适合短期炒作，比较适合长线投资，“投资房子一两年很难看不到收益，至少要3-5年，房子适合投资，但是年限要长一点。” 房屋如用于出租 城中心公寓回报率最高可达8% 日前关于城市房屋租售比话题引起各界热议，东莞市场上目前租售比又是多少？房屋出租的收益回报情况又如何？根据合富置业的数据，今年11月份，全市二手房成交价格为6442元/平方米，而全市二手住宅的平均月租金价格约为22元/平方米，算下来的平均租金回报率约3.4%，比银行活期存款利率更低。 　　有业内人士认为，租金增长不同于房价，前者与经济环境息息相关，缺少多元化高端消费群体支撑，是东莞租赁市场的“短板”。 　　一线 　　中心区公寓回报率最高8% 　　目前东莞市场租金收益较好的，主要集中在东城中心、鸿福路口、第一国际和石竹片区几个中心片区的公寓产品以及一些楼龄新、交通方便的住宅回报率相对较高，租金回报率大约有7%—8%。 　　多位中介公司的资深人士告诉记者，购房放租的投资者，基本上都是手上有点闲钱的人士，他们都会选择一些中小型单位以收租方式来获取回报。 　　例如，东泰片区的卡布斯，30多平方米的公寓单位，月租约1500元/月，50平方米左右的一房单位租金约2000—2200元/月。而另一小区城市风景，由于靠近沃尔玛，周边商住气氛浓厚，种种利好也带动楼盘的租金水平，城市风景现时均价为8000元/平方米，而2房单位配家电，租金约为1700—1800元/月，3房单位，租金约2