2005年京国际博士苑项目策划书.doc

北京国际博士苑项目 策 划 书 北京炫朴投资顾问有限责任公司 2005年10月 国际博士苑 五A级智能化写字楼市场调研报告 21世纪的中国房地产业是一个迅速发展的朝阳产业，现在已经越来越步入了成熟阶段。房地产开发与经营活动的兴起，是房地产业已由传统的劳动密集型行业转为智力密集型行业。现代化的经营意识、新型的管理思想是房地产开发与经营企业确定正确的战略的前提，是进行高效优质的房地产经营管理活动的重要保证。 一、市场调查的目的 房地产项目由于普遍投资大、回报周期长等因素，其成功的关键取决于正确的决策，而项目决策的依据是对项目前期市场的调查与分析，正确的判断竞争对手各个方面的条件与因素，对于自身项目的决策起着决定性的作用。 房地产市场调研的目的是要发现市场机会，寻找投资空间，预测市场需求和分析判断投资成本等，为项目的可行性研究提供基础信息。 二、市场调查的程序和范围 阜外迎宾写字楼地处北京市钓鱼台国宾馆东侧，西城区阜城门外大街北侧，地理位置极其优越。 本项目的功能定位五A级写字楼。在对此项目的市场调研目标确定后，以迎宾写字楼为迎宾写字楼为圆心，拟以半径为5公里左右的圆型调查范围，开始对此范围之内的写字楼、公寓项目进行详细的地毯式现场调查，并成立了市场信息网络数据库，建立了市场客户调查档案，在以市场调查的基础上，对项目资料进行综合分析，最后得出最终市场结论。 三、市场调查汇总情况 在极短的时间内，对迎宾写字楼周边31个项目进行了市场调查，并以本项目为圆心点，以阜外大街为横坐标，以西二环为纵坐标，将调查的项目分为东北、东南、西北、西南四个区域。 具体统计如下： 市场调查项目31个，其中： 1、已建成项目12个，正建项目19个。 2、公寓项目17个，写字楼项目8个，公寓写字楼综合项目6个。 3、销售项目25个，租赁项目2个，销售租赁综合项目4个。 4、写字楼的平均售价为14950元/平米，销售率为77%。 公寓的平均售价为12515元/平米，销售率为71%。 5、法律手续完全具备的25个，尚缺法律文件的6个。 在众多的调研项目中，精选出了最具代表性的6个项目作为系统分析的对象，并将项目的功能、性质、规模；项目售价及销售率；项目空置情况；客户构成比例；本地区的销售价格走势等等，以数字化、图表化的方式进行了统计。（详见附表） 北京市的公寓、写字楼经过了近几年的高度开发，曾经在一段时期内处于低迷状态，导致写字楼空置率极度上升，但随着我国经济的高速发展，综合国力的不断提高，尤其是在中国加入世界贸易组织之后，更加开放了国内市场，必将吸引大量的国外资金来华投资，这对国内房地产的发展将产生深刻影响。 所以，大力改善项目的市场环境，在掌握房地产市场动态的情况下，运用市场价格的调解，对自身项目进行合理的市场定位，制定确实有效的策划方案与营销计划，创出真正的产品品牌，并努力朝着专业化、个性化的方向发展，这才是企业最终的最具生命力的品牌。 北京的大型写字楼、公寓项目主要汇聚在东西两个地区，东部地区是以：东二环路、东三环路、国贸中心、朝外大街为主要聚集区。西部地区则主要是以：西二环路，中关村周围为主要密集区。东部地区汇集了大量的商业贸易公司，西部则以国家管理机构、高科技公司以及金融机构为主。而国际博士苑二期项目恰恰正处于西部地段，同时能够满足国家各管理机构和金融机构的双重需求，这无疑对国宾项目日后的销售提供了大量潜在的客源与无限商机。 第一、位于首体南路以东的腾达大厦，建设规模为9.1万平方米，项目功能为写字楼，已于2001年8月竣工，该项目只租不售，主要原因是该楼盘最早为一个外销楼盘，但由于一直未办下产权证，后转为出租楼盘，而且出租率已经达到90%，它的项目优势是可以享受中关村优惠减税政策，它的出租客户主要为证券、银行、科技公司等。该项目用政策上的优势来弥补公摊面积较多、有部分遮挡等不利因素。 第二、位于阜成门南大街以东的富凯大厦，其使用功能为写字楼，建设规模为12万平米，总共21层。对于2003年3月竣工的期房项目，销售均价为17500元/平方米，随着工程进展，价格上将有10%-15%的涨幅。而对于这样的价格，现在的出售率已经达到了90%，主要客户为金融机构和银行等，分析该项目的卖点，主要是地处金融大街，商业价值极高，双大堂超卓设计，净高十余米首层轩敞大堂尺寸1000余平方米，通顶阳光中庭彼此呼应，空间舒放，气度天成。立体生态，凸显人文关怀。宽阔的阳光中庭，以阳光与绿色为主题。该项目在设计上独树一帜，体现了特有的风格，这与以往的写字楼有着很大的区别，超感的设计理念蕴藏着潜力无穷的商务空间。 第三、以金融街以东的金宸公寓（商务公寓），竣工时间为2003年1月，该项目的售价为16800元/平方米，今年5月14日刚开盘，短短一个月时间，销售率达到50%左右