2006房产行业发展白皮书.doc

2006房地产行业发展白皮书 6230 2005-12-26 14:39:24发表于房地产门户-搜房网业主论坛博客业主论坛 2006年房地产将呈结构性异动国务院发展研究中心产业部“中国产业发展跟踪研究”项目《2006年房地产业发展预测报告》(摘要)[重要指标短期预测]明年房地产各项指标增速略有提高要预测2006年的房地产业走向，离不开对今年房地产市场的分析，因为今年对房地产市场来讲，是多种宏观调控措施集中发力的关键时段。自2004年起，为抑制房地产业过热，中央实施了“管严土地，看紧信贷”为主的宏观调控措施，这一定程度上缓解了房地产投资的过快增长，但供给增速减缓与需求的快速增长导致房地产市场供不应求，使得今年一季度房价继续上涨。房价上涨促使国家在二季度出台一系列旨在稳定价格的宏观政策，从稳定经济社会全局的角度抑制房价上涨。这一轮调控政策的手段主要在于抑制投机需求，主要措施包括买卖住房征税、抑制短期炒买卖商品房和提高按揭比例，同时加强存量土地管理打击囤积土地行为稳定供给。三季度后政府政策从打压转向平稳，通过调整公众预期促进房地产“软着陆”。目前主要地区市场的楼市销量有所回升，表明政策逐渐明朗后刚性住房需求开始释放。但三季度以来的“国房景气指数”继续下滑表明，市场态势仍持续走低，总体房市并未出现转暖迹象。从房地产行业周期发展的角度判断，2005年应该处于行业从“繁荣”转向“衰退”的转折时期。回溯历史，以房地产投资额增速指标作为判断依据，我们基本可以认为房地产行业符合五涨两落的周期规律。1984年到1988年景气，而1989和1990年不景气。1991至1995年景气，而1996年和1997年不景气，1998到2004年维持了长达7年的景气期，2005年房市已从波峰降落，依照周期外推2006年维持不景气的可能性较大，转暖点不会过早到来。另外，也不能只靠“政策”迅速拉起房市。政府为保证调控政策的效果近期不太可能放松调控力度，而从近期情况看，政府对于税收、融资领域的一系列整治都表明政府彻底规范房地产市场的决心，政府调控仍在继续。但从另一角度看，政府已经充分意识到房市不景气给总体经济特别是钢铁水泥行业带来的打击，政策虽不促暖，也不致促跌。由于依靠市场调节往往是渐进的过程，我们预测短期内房市平稳调整期至少维持6个月，2006年总体来看房地产行业仍将位于不景气区间的可能性较大。具体来看各项房地产开发指标，受2004年国家对于土地市场的治理整顿政策影响，及2005年市场不景气导致的开发商观望态势作用，2005年各月土地购置面积同比增长位于-5%到10%的区间，增长幅度很小，完成开发土地面积比上年同月增长率基本接近于零。我们认为国家限制土地审批，控制农用地转为建设用地等“管严土地”措施和土地出让市场化透明化等规范政策将长期影响房地产土地市场，“拿地越来越难”将是趋势所在。这样预计2006年购置土地面积和完成开发土地面积指标将保持平稳趋势，当然受指标的月度特征影响各月间数值会有较大差异。利用月度调整的数据进行分析，商品房施工面积和竣工面积指标景气波动幅度不大，预计施工面积和竣工面积仍将维持同比增长20%左右的速度，房地产市场供应能力将基本保持稳定。总的来说，我们预测2006年各项指标的增长速度将保持2005年下半年的增速水平或增速略有提高(见表1)，但该增速与2002年至2004上半年相比会有较大降幅。值得注意的是，在较长一段时间内，购置土地面积减少将不会直接传导到施工、竣工、销售面积指标，这主要由于开发商手中仍有大量土地没有得到开发，购置土地面积的减少对短期供给能力影响不大，但对于长期供给的影响将会在今后若干年内逐渐显现。从供求关系来看，我们利用月度调整后的竣工面积比施工面积指标发现该比值呈逐渐下降趋势。由于2005年8月后国家统计局对于销售面积指标采用了新的计算口径，而该口径与以前数据不可比，所以仅以2005年8月以前的数据进行推算，利用旧口径下的数据变化趋势预测总体供求情况。根据我们的推算，旧口径销售数据计算的该比值仍将继续降低，但递减速率将有所放缓，这表明房市供给与需求将逐渐趋于均衡。[重要指标短期预测]全国商品房均价及各地区销售价格预测从2005年全国总体市场价格走势来看，国家上半年压抑房价的调控政策确实产生了效果，房地产销售价格上涨幅度持续放缓。受整体房地产不景气的影响，未来一年中销售价格将保持较低速增长，但房价只存在增速快或慢的问题，整体房价持续上涨的总体趋势不会改变。土地市场长期从紧造成的市场长期供给短缺，和消费者购买力不断提高引发的房地产需求不断扩大，都是房价不断提高不争的理由。我们预计2006年价格增幅应该相比2005年下半年的增速水平略强，商品房平均销售价格年涨幅预计在6%左