2009年来房地产政策、目标、实效.doc

2009年以来房地产政策、目标、实效 一 、背景 ● 自06年以来，央行收紧信贷的势头日益明显，不断提高存款准备金率、加息次数迅速增加。06年3次上调存款准备金率，2次上调利率；07年又经历了10次上调存款准备金率，6次加息。 2008年上半年金融政策依然定调“从紧”，存款准备金率再创新高，年内先后五次上调存款准备金率，每次上调幅度维持在0.5个百分点，6月份达到17.5%的历史高位。 ●此后：2008年一至三季度，中国房地产行业指数第一次连续三个季度下跌。2008年中国房地产市场走势完全呈现下行的状态。2008年房地产企业第一次真正意义上体验到市场下行的苦楚。房地产企业为适应市场环境不得不调整原有的战略，企业不约而同地将扩张战略调整为收缩战略。 ● 08年全球经济形势异常恶化，发端于07年的美国次级贷危机终于演变成为全球经济危机，主要经济体相继进入衰退或已处衰退边缘。国际需求大幅萎缩，对我国出口产业造成了重大的冲击，并相继传导到其他产业部门中，国内经济增长速度面临巨大的压力。 ●2008年前三季度房地产政策环境较为平静，较少有影响较大的调控政策出台。随着宏观经济的急剧恶化，房地产由调控转向扶持，大量救市性政策在10月份之后纷纷出台。 ●经济危机的影响 受宏观经济形势恶化的影响，中央政策开始发生变化，7月开始货币政策已略有放松。9月货币政策全面转向，4年来首次下调人民币贷款基准利率，紧接着连续四次降息、降低存款准备金率，并于10月22日央行发布房地产“救市新政”——《扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度支持居民首次购买普通住房》，预示着宏观调控拐点的到来。一个月以后，在11月26日央行再次下调一年期人民币存贷款基准利率各1.08个百分点，降息为央行11年以来(1997年以来)一年期人民币贷款基准利率最大降幅。 ●2008年，中国房地产业是一个跌宕起伏的重要年份。年初，房地产业宏观调控政策的目标还是预防过热；岁末，政策目标已经转为如何企稳。在这一背景之下，房地产市场在调整，房地产行业在转型，房地产企业面临着前所未有的严峻考验。 ● 二、应对危机 在2009年中，中国政府应对金融危机的各项政策正在有序推进，有望在新的一年中发挥出对整个经济社会的有力推动作用；中国房地产业作为重要的支柱产业定位已再次明确，房地产市场有望在新的一年中得到稳定的发展；房地产从业人员面对新的形势积极应对， 整个行业有望在转型中取得持续发展。 自2008年9月次贷危机演变成全球金融、经济危机以来，国际经济环境的恶化导致我国“三驾马车”之中的出口和消费持续疲软，“保增长”成为2009年宏观经济调控的重心。在“保增长”的基调下，国家实施积极的财政政策和宽松的货币政策，并下发“4万亿元”投资计划，提出“十大产业”振兴计划等一系列经济刺激措施，投资成为拉动经济增长的重要推动力。在一系列经济刺激措施和房地产救市政策的激励下，房地产市场2009年初开始发力，随后成交大幅放量，市场快速回暖，其回升速度超出预期。与此同时，国内宏观经济也出现了企稳回升之势，并逐渐得以巩固，在全球经济中表现突出。 在世界经济危机的大背景下，政府为了保增长，出台了一系列的政策，在各地楼市繁华与稳定的背后，政策这只无形的手一直发挥着其无可替代的作用。 保8无虞…… 政策频频出台 三、政策实效 2009年，政府积极应对国际金融危机，实行了积极的财政政策和适度宽松的货币政策，保持经济平稳较快地发展。在“保八”无虞，宏观经济复苏的背景下，房地产市场也经历了繁荣的一年。房屋销售面积和销售额均创下历史新高；住房保障体系不断加强和完善，廉租房、经济适用房等保障性安居工程建设进展迅速。 延续2008年年底出台的救市政策，2009年一季度，各地救市力度再度加大，使2008年被压抑的购房需求逐渐释放出来。华南区域房地产市场率先复苏，随之而来的第二、三季度，一线城市在土地成交、商品房销售上一路走高，也带动了多个房企战略扩张至二、三线城市，可见，众多地方优惠政策的推出，为促进房地产市场重新启动起到了不可忽视的积极作用。峰回路转，随着房价的日益走高，全国掀起的“泡沫论”之辩不绝于耳。 2009年在“保增长”的宏观调控的基调下，在一系列经济刺激政策的扶持下，房地产行业再次完成了“凤凰涅槃，浴火重生”转身。全年房地产市场成交量放量明显，市场价格快速上涨，各房地产企业业绩也随之快速增长。 回眸2009年房地产政策变化，上半年积极救市，下半年随市维稳。各地政府在落实房产政策上各显神通，紧紧跟随在中央积极的财政和货币政策身后，成为保八的中坚力量，这些颇具地方特色的政策集体塑造了2009年房地产市场的繁荣。总体来看，多个重点城市的房地产调控政策在信贷、土地等方面均以宽松为主，把保障合理的购房需