21833某房地产开发项目成本测算模型编.doc

某房地产开发项目成本测算模型编制说明及成本费项构成 房地产开发项目成本科目和财务成本统一是目前企业信息化管理的趋势，目前万达集团、万科集团、龙湖集团在这些方面都走在了企业信息化管理的前沿，而真正能实现科目的统一，我们最主要的是取得一个统一的编制科目的口径: 而《中华人民共和国土地增值税暂行条例》和《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》就是最好的基础平台，本模型就是基于以上，进行的成本科目划分。 某房地产项目基本情况： 项目技术经济指标表 序号 建筑占地面积 9112 1 规划指标 　 2 可建面积 49243 3 允许偏差1% 1477 4 退让政府工程红线奖励 1500 5 最大规划可售面积 52220 6 概念设计成果指标 　 7 单层住宅面积 2733 8 单层户数 37 9 住宅层数 16 10 住宅面积 43728 11 裙楼商业 8740 12 首层商业 4370 13 负一层商业 4370 14 地下车库及配套用房 14000 15 负4层 4000 16 负3层 4000 17 负2层 6000 18 设计可售总面积（地上） 52468 19 总建筑面积 66468 20 建筑类别 2 21 建筑密度 48% 22 环境、广场及车道面积 4742 23 住宅户数 592 24 商业户数 　 25 车位总数 189 26 地下车位 171 27 地上车位 19 28 29 可售住宅面积 42128 30 首层可售商业面积 4370 31 负一层可售商业面积 4170 32 可售车位 171 1、 成本模型包括项目所有投入的成本及费用、是项目完全成本，成本科目的划分按照土地增值税清算的成本分类计算： 科目 一、二级成本费项 说明 一 开发成本 1.1 土地费用 取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。 1.2 前期工程费 前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。 1.3 建筑安装工程费 建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。 1.4 公共配套设施费 包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。 1.5 基础设施费 包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。 1.6 开发间接费用 指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。 二 房地产开发费用 是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。 2.1 管理费用 财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的5％以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的10％以内计算扣除。 2.2 销售费用 2.3 财务费用 三 税金 是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。 3.1 营业税 3.2 土地增值税 3.3 其他税金 3.4 企业所得税 增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。 增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。 ?增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。 有下列情形之一的，免征土地增值税： (一)纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的； (二)因国家建设需要依法征用、收回的房地产。 ????2、 成本科目中比重最大的一块：建筑安装工程费按照项目实际执行的总分包合同来划分 该项目划分为： 总包单位、塑钢窗、栏杆、防火门、防盗门、发电机、电梯、强电、天然气、闭路、可视、消防、水箱、风机风口风阀、水泵、一次供水、二次供水、网络电信、裙楼装饰、园林环境等分包合同； 3、 成本科目的深度按照可以编制项目的现金流来划分： 为编制项目现金流，成本费项目的深度按照具体发生的成本支出分级编制； 例如：总包单位的工程内容分为： 编号 工程内容 1 桩与地基基础工程 2 混凝土及钢筋混凝土工程 3 砌筑工程 4 屋面及防水工程 5 防腐、隔热、保温工程 6 楼地面工程 7 墙、柱面工程 8 天棚工程 9 门窗工程 10 涂料工程 11 其他工程 在混