ANBOUD-房地产通讯-第754期.doc

理论与现实问题 分析评价 警惕产业地产盲目上马生出的祸端【详情】 上市公司开发的各类产业园、工业园、科技园也存在风险，各种缺乏正确判断的“造城”、“造园”热衷，没有客观基础的“大思路”可能只会带来“大问题”，届时开发商将不得不为自己的战略误判付出代。 关键数据 ? 7月住宅平均价格环比下跌1.32% ? 7月北京商品房成交数据环比全面上涨 ? 7月深圳新建商品住宅销售面积同比大幅下降 ? 7月广州一手住宅交易面积同比减少55% 每周要点 ? 北京160宗土地被指闲置，涉及多家知名开发商 ? 61家房企“争食”CBD 12地块或出新地王 ? 上海推年内首个土地预公告，出让方式或将变向 ? 18.99亿抄底土地市场，远洋地产首次挺进上海 ? 广州54块土地入国土部“黑名单” ? 杭州余杭区4地块出让，成交总额6.8亿 ? 重庆最大宗个人拿地 ? 昆山3.4亿拿地疑为“量身定做” ? 福州北江滨又有5幅地块月底出让 ? 皖江示范区推进新一轮城市规划 风险/机会提示 ? 机会：深圳住宅炒家转战投资商业地产 ? 风险：房地产开发利益链已经出现断裂迹象 安邦服务热线：　　　　　　　　　　　　　　　　　公司网址： 电 话：86-10 传 真：86-10service-bj@ 理论与现实问题分析评价 警惕产业地产盲目上马生出的祸端 产业地产与住宅地产、商业地产成为当前市场并驾齐驱的三辆马车，正在受到越来越多的关注。在城市与工业实现蓬勃发展的同时，产业地产也取得了突飞猛进的发展，传统的工业开发区正逐步向产业地产全面战略转型。同时，国内一些大型的投资商和房地产开发企业也开始关注产业地产，一些拥有较强实力的企业已经在全国范围内进行项目选址、开发建设以及管理运营。目前，包括复地、绿地、富力、陆家嘴、合生创展、珠江投资等大开发商纷纷抢先进入产业地产领域。 今年以来，产业地产的需求有较大的上升，由于产业升级以及企业扩张的需求，以前一些租写字楼、厂房经营的企业，开始寻找工业用地自建经营，这类公司像索尼、三星、飞利浦以及中资的CECT等。而与上述大型公司相比，一些正在快速发展的企业或者高科技研发企业，刚入国内市场的外资企业，因为自身规模等问题，一般都会选择进驻产业园区经营。同时，也由于产业园区比自建工业园方便，越来越多的企业开始关注专业的产业园区。 不过，这些产业园区，工业园区真的经过了认真现实的评估吗？恐怕未必。近日，无锡新世界国际纺织服装城被媒体曝出：商城里的近6000多个摊位中，超过3/4是空铺。业内人士认为，这个号称全球第一的纺织城的没落，不仅给砸巨资进行专业市场建设的上市公司敲响了警钟，也给各类科技园、产业园的建设敲响了警钟。自2005年以来，凭借雄厚的产业基础、丰富的物产资源以及对纺织市场良好的预期等因素，长三角地区展开了一轮“造城运动”。2006年前后，单在长三角就涌现出大小10余座纺织服装城，涉及资本近百亿，且几乎每个轻纺城都宣称要成为“业内航母”。据一项不完全统计，全国在建的和已经规划立项的大大小小的轻纺城已经高达260家之多。第一纺织城的没落意味着，上市公司轻纺城面临的市场竞争非常激烈，同时，行业洗牌在所难免。不仅如此，对其他产业园来说，风险更高，据了解，某一产业根基并不牢固的内地县城，前两年就开始建一个工业园，居然号称要打造“百亿工业园”；再如，去年在资本市场备受关注的龙元建设，其在临安开发的一级土地项目也是对未来的招商引资寄予了良好预期，但事实并不那么乐观。 无锡新世界国际纺织城的失败只是国内产业地产泡沫的一个缩影，事实证明，这类产业地产在开发之初有没有经过认真评估，是否存在严重高估已经是一个值得怀疑的问题。自从国内开始房地产调控以来，住宅市场商业地产风险开始加剧，越来越多的开发商开始转战产业地产，业内也一致看好这一市场，称其将迎来黄金10年。实际上，和我国近年来其他的“造城”、“造园”工程一样，这些项目带有极强的短期投机的功利倾向，在多方利益的驱使下，其可行性评估值得怀疑。对于政府而言，这样的大项目能带来GDP，意味着政绩，岂有不动之理；而对于开发商而言，产业地产处于政策风暴之外，而且地块相对便宜，又有政府扶植。 在这一轮长三角造城运动中，就纺织城而言，无论是政府还是开发商都没有正确的判断形势，从长远看，长三角最多能存在两个左右的大型轻纺城。而现在纷纷上马的轻纺城，很有可能因供大于求遭受空置。实际上也是如此，无锡国际纺织城的商铺75%基本上处于空置状态。类似的，上市公司开发的各类产业园、工业园、科技园也存在风险，各种缺乏正确判断的“造城”、“造园”热衷，没有客观基础的“大思路”可能只会带来“大问题”，届时开发商将不得不为