东莞房价前季度走势平稳 短期内波动幅度较小.doc

东莞房价前三季度走势平稳 短期内波动幅度较小 ——合富辉煌东莞市2010年前三季度楼市总结 土地市场 2010年前三季度商住用地供求情况 1、商住用地全市供求特征分析 1.1总体供求价平稳上升 合富辉煌东莞市场研究部数据统计所得，2010年前三季度东莞全市共成交商住地40宗，成交总面积约149万平方米，成交总金额约67.1亿元，成交面积同比09年增长53%%，成交金额同比09年大幅增长83%，成交楼面地价同比09年上涨14%。2010年前三季度商住用地成交的面积、金额及楼面地价都比08年有一定涨幅，但是今年的成交宗数比往年都多，达40宗之多。 2010年前三季度全市商住用地共供应56宗，供应面积约172.3万平方米，同比09年前三季度的115.8万平方米供应量大幅上涨了49%，与08年前三季度的197万平方米的供应量下降了13%。 1.2 第三季度成交情况平平，比第二季度有所好转，但远没有第一季度理想 合富辉煌东莞市场研究部数据统计所得，2010年第三季度成交的商住用地面积约42万平方米，成交金额约18亿元，平均成交楼面地价为2029元/平方米，第三季度成交面积、金额、楼面地价均比第二季度有好转，但是成交面积和成交金额远没有第一季度的理想，成交的楼面地价较第一季度也下降了37元/平方米。 1.3 商住地成交面积桥头最高，楼面地价虎门镇最高 合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2010年年前三季度全市成交的商住地分布在23个区域，排名前五的分别是桥头、沙田、松山湖、大朗和寮步，成交面积最高的是桥头镇，总成交面积约16.2万平方米，成交金额为29500万元，折合楼面地价是728元/平方米，被东莞市宜久房地产开发有限公司竟得。沙田镇成交面积约15万平方米，排名全市第二，被东莞市三明物业投资有限公司以30209万元竟得，折合楼面地价为1008元/平方米。成交排名全市第三是长安镇，总成交面积约14.5万平方米，成交总金额达169300万元，成交总金额居全市第一。 合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2010年前三季度楼面地价排名前五的区域分别是虎门、长安、松山湖、谢岗和寮步。最高的区域是虎门镇，为5217元/平米，总共出让2宗地块，为捆绑出让，被万科以7.9亿成功拍得，溢价158%。紧接着是长安镇，为3858元/平方米，第三十松山湖，为3562元/平方米，谢岗和寮步分别为2373元/平方米和2350元/平方米。虎门和长安取的如此好成绩是因为今年万科品牌强势进驻。 2、市区商住地供求特征分析 市区土地供应大幅减少 合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2010年前三季度市区共供应6宗商住用地，其中供应宗数最多的是莞城区的4宗，供应面积为23313平方米，占城区总供应面积的38%；而供应面积最大的是南城区，供应面积为32636平方米，占比54%，南城区地块是与4宗工业用地捆绑出让，最终被天安数码城以17150万元成交；最少是万江区的1宗，供应面积仅4971平米，占比8%，被东莞市深城投实业投资有限公司以底价1910万元竟得，折合楼面地价为1804元/平方米。东城区没有商住地供应。 合富辉煌东莞市场研究部数据显示，从近几年市区商住用地的供应情况看来，四大城区的供应量越来越少，特别是东城区，从09年至今成交量依然空白。 2.3 缺乏优质地块，前三季度市区地价创历史新低 合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2010年前三季度东莞城区共成交商住地53030平方米，平均楼面地价是731元/平方米，已经创下了历史最低谷，主要原因是今年市区成交的成交量较少，唯一南城区地块的面积是超过3万平方米的，但是地块是与4宗工业用地捆绑出让；虽然万江区地块楼面地价达1804元/平方米，但是面积太小，不能拉高总体均价；而莞城区的地块是属于三级土地市场，成交楼面地价仅552元/平方米。 商品住宅供求 一．商品住宅整体供求情况 东莞楼市仍处于适度“供应偏紧”，供求压力较小，房价受到支撑 供应量方面，2010年前9月供应量连续三年持续减少，创07年以来同期最低。供应的持续减少为价格的平稳上升提供支撑。 销售量方面，2010年前9月销售量同比减少约32%，但明显高于08年同期。虽然今年9月内两次遭遇史上最强新政，但是楼市销售状况远好过于最困难的2008年，为价格的平稳奠定了一定基础。 价格方面，合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2010年前9月价格创历史最高，达7013元/m2，同比上涨21%，主要表现为结构性上涨，即今年高端住宅成交较突出拉高整体均价。 整体供求态势方面：合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2010年前9月东莞新增供应面积约316.3万平方米，签约面积约282.6万平方米，供求比仅1：0.89，供求基本平衡，截至9月30日全市住宅存货约450万平方米，按前9月消化速度，消化周期为