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第二章房地产与房地产价格 第二章 房地产与房地产价格 一、概念 （一）定义 土地、建筑物、定着物、各种物权 §2-1 房地产的概念 地面 地上一定范围的空间地下 1、土地 横  竖 面积大小 形状 四至 第二章 房地产与房地产价格 （一）定义 2、建筑物 3、定着物 组成 材料构配件 设备 两大类 房屋构筑物 第二章 房地产与房地产价格 （一）定义 4、各种物权 自物权：所有权 他物权：使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权等 供役地 需役地 第二章 房地产与房地产价格 （一）定义 （二）实物、权益、区位 1、 实物 实体、质量、功能 2、权益 权利、利益、收益 3、区位 ——距离 直线、路线、时间 第二章 房地产与房地产价格 欧阳先生为投资需要，欲以其拥有的房地产作抵押向银行申请贷款，他设想选择其所拥有的三套房屋中一套价值最大的作为抵押物，但他不知道这三套房屋哪套作为抵押物的价值会最大。于是，他去向专业投资顾问司徒女士咨询，并要求获得迅速答覆。在司徒女士的要求下，欧阳先生简单介绍了三套房屋的基本状况如下： 尽管欧阳先生很着急，司徒女士也很想帮他，但司徒女士说无法立即给欧阳先生建议。 如果欧阳先生向你咨询，你能否立即答复他？为什么？ A 房屋位于甲级地段，是他与朋友司马先生共同投资购买的，建筑面积152.5平方米，房型为三室二厅，楼龄2年； B 房屋位于乙级地段，是他独资购买的，建筑面积80.2平方米，房型为二室二厅，楼龄3年； C 房屋位于丙级地段，是他独资购买的，建筑面积148.6平方米，房型为三室二厅，楼龄5年。 第二章 房地产与房地产价格 案例 两宗房地产： 实物同，权益不同，价不同； 权益同，实物不同，价不同； 权益同，实物同，区位不同，价不同。 第二章 房地产与房地产价格 案例 （三）存在形态 1.??土地 2. 建筑物 3. 房地 第二章 房地产与房地产价格 （四）估价对象具体形态 1. 空地 2. 有建筑物土地  3. 地上建筑物  4. 合成体  5. 在建工程 6. 未来状况 7. 已消失 8. 过去与现在差异 9. 包含其他资产  10. 企业整体的一部分房地产 11. 房地产的局部 第二章 房地产与房地产价格 二、对土地与建筑物的认识 （一）土地 1、坐落 2、面积 3、形状 4、四至 5、地势 6、周围环境和景观 7、利用现状 8、产权状况 9、地质和水文状况 10、基础设施完备程度和土地平整程度 11、土地使用管制 第二章 房地产与房地产价格 1、坐落 2、面积 3、高度和层数 4、结构 5、设备 6、装修 7、公共配套设施完备程度 8、平面布置 9、外观 10、建成年月 11、维修、保养情况及完损程度 12、利用现状 13、产权状况 （二）建筑物 第二章 房地产与房地产价格 §2-2 房地产特性 1、不可移动性 2、独一无二性 3、寿命长久性 4、数量有限性 5、用途多样性 6、相互影响性 7、易受限制性 8、价值高大性 9、难以变现性 10、增值保值性 一、房地产特性 第二章 房地产与房地产价格 二、房地产市场特性 1、供给多样 2、需求各异 3、位置固定 4、价格昂贵 5、资源稀缺 6、市场复杂 第二章 房地产与房地产价格 三、土地价格特征 1、生产成本不同 2、折旧现象不同 3、价格差异不同 4、市场性质不同 5、形成时间不同 6、供求变化不同 第二章 房地产与房地产价格 四、房地产价格特性 1、可用价格和租金表示 2、是关于权利利益的价格 3、在长期考虑下形成 4、随交易个别形成 第二章 房地产与房地产价格 §2-3 房地产价格 一、价格概念 为和平地获得他人房地产所必须付出地代价，用货币表示 二、形成条件 1、有用性2、稀缺性3、有效需求 ——有购买能力支持的需要 第二章 房地产与房地产价格 三、房地产价格的分类 1、使用价值 交换价值 ：满足某种需求的效用 ：一定数量的货币或其他商品 2、投资价值 市场价值 ：主观 个人：客观 非个人 3、原始价值 帐面价值 市场价值 ：始终不变：随时间推移减少：随时间推移变化 第二章 房地产与房地产价格 4、成交价格 市场价格 理论价格 评估