亘元地产华雁湖项目开发策略及经济测算合编.ppt

2015年12月6日 亘元地产【华雁湖项目】 开发策略及经济测算报告 第1页 目 录 第一部分：项目整体开发策略 第二部分：项目整体开发节奏 第三部分：项目经济指标测算 第2页 目 录 第一部分：项目整体开发策略 第二部分：项目整体开发节奏 第三部分：项目经济指标测算 第3页 第4页 项目整体开发策略|开发目标 价值最大化 可持续销售 品牌价值提升 开发高品质产品，定位高价值客群，实现项目销售价值最大化 用高档产品树立项目高端形象，以高档产品先行开发，从而提升低价值产品的售价 控制项目每期开发量，并结合市场需求状况以及竞品项目开发量，保持本项目良好的推盘节奏，实现可持续的销售 第5页 第6页 项目整体开发策略|提出问题 以项目运作目标为前提，在项目的开发过程中会遇到如下问题： 3.市场竞争激烈，产品推出要形成市场差异化 1.项目所在区域认可度不高，生活及公建配套不完善 2.地块规模庞大，各板块之间产品衔接复杂 4.大规模的客群挖掘成为项目成功运作的关键因素 5.高层产品目前市场抗性较大 第7页 为了方便说明，根据整个地块中市政路网的规划，我们将项目地块分为A、B、C、D四个部分，图示如下： 项目整体开发策略|地块划分 第8页 1.项目所在区域认可度不高，生活及公建配套不完善 项目所在区域配套不够完善，因此为了提高区域认可度和生活便捷性，较大规模完善的生活配套设施成为项目运作的关键因素之一，并且也是项目对外宣传的亮点。 在项目的一期开发中要求配套设施先行，并且一期的配套设施开发量要多于各期，以满足一期客户入住后基本的生活便利性。 周边现状图 项目整体开发策略|解决问题 第9页 2.地块规模庞大，各板块之间产品衔接复杂 项目规模大，可采用模拟多盘开发策略，每期推出不同种类产品，并可根据每期产品类型独立进行推广，特点各异。 根据各板块的位置、景观资源、交通等特点、分布不同产品，形成需求互补、互相带动，使地块综合价值最大化。 各板块间产品推出尽量丰富化，不同产品的搭配以满足多更多消费群体的需求。 项目整体开发策略|解决问题 第10页 本项目A、B两个地块的规模较大，为避免自我竞争、丰富产品线，必须对这两个地块进行容积率的拆分 本项目C、D地块环境优势明显，具有开发高端产品的先决条件，建议进行高端打造，以提升整盘的档次 项目整体开发策略|解决问题 通过对项目规划条件的分析，我们可以得到以下一些项目基础信息： 1、建设用地面积约为62.4万平方米 2、容积率：高层≤1.8、多层≤ 1.3 ，无限高，建筑密度≤ 25%（高层）和28%（多层） 3、总建筑面积8%左右的商业 4、可估算出本项目平均楼层约大致为： Ａ、B地块：约11-12层（理论层数） C、 D地块：约6-7层（理论层数） 第11页 项目整体开发策略|解决问题 第12页 3.市场竞争激烈，产品推出要形成市场差异化 及时了解各竞品项目的推盘策略，同时结合市场需求情况，制定合理的产品推出计划，以市场需求为前提，尽量和其他项目形成差异化，减少同类产品在市场中的竞争压力。 选择差异化的产品及户型面积，每期都有丰富的产品线，以拉动不同客户需求，形成持续销售。 一期可推出少量高端产品，展现项目高品质的形象定位，为后续产品高品质的“调性”奠定基础，同时支持项目价格定位。 项目整体开发策略|解决问题 第13页 A地块，容积率1.8 B地块，容积率1.8 D地块，容积率1.3 C地块，容积率1.3 一期产品 项目整体开发策略|解决问题 第14页 4.大规模的客群挖掘成为项目成功运作的关键因素 丰富的产品线势必会吸引更多的客户群体，根据客户的需求和销售产品一一对位。 打造高性价比产品是所有客群追求的。 水景资源虽然是区域内竞品项目共享的自然资源，但只是“观水”而不是“亲水”，合理的利用水资源，引入水系并贯穿社区，这将会成为项目突出的卖点，吸引更多享受生活、亲近自然的人群。 项目整体开发策略|解决问题 第15页 5.高层产品目前市场抗性较大 随着土地资源的稀缺，高层产品在未来的项目规划中一定会成为主力产品，不过这需要有一个时间过程。针对目前市场高层产品抗性较大的现状，一期开盘不推出高层产品，依据市场状况，随着客户对高层产品认可度的提高逐渐推出。 高层产品主要抗性集中在两个方面，其一：高层产品公摊较大；其二高层产品承担的附加费用较高。合理的解决这两个问题会大大缩减客户抗性。 北京星河湾 项目整体开发策略|解决问题 第16页 根据以上问题的提出，得出开发策略方向： 配套先行，提升品质 —— 生活配套设施以及Ａ地块配建的幼儿园和小学在项目初期就开始建设，增加生活便捷性。 畅销产品，奠定市场 —— A、B地块的多层洋房产品是项目开发先锋角色，承担项目开拓市场、保证现