银行贷款等额本金与等额本息的贷款方式分析会计论文_毕业论文.doc

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银行贷款等额本金与等额本息的贷款方式分析会计论文_毕业论文

《银行贷款等额本金与等额本息的贷款方式分析》 院系名称:会计学院 专业名称:会计 年级班级:16届 统本会计6班 姓 名:徐梦帆 指导教师:杨卫 日 期: 2016.12.20 银行贷款等额本金与等额本息的贷款方式分析 从国内外情况看,房地产投资资金来源中,银行贷款一般占到60%左右,这是房地产业发展的一个显著特点。在我国,房地产业的银行贷款主要表现为土地储备贷款、房地产开发贷款和销售环节的住房按揭贷款,开发商的自筹资金和工程垫款也大多间接来自银行贷款。具体表现为: 国内银行直接贷款占比明显下降。直接贷款表现为房地产开发贷款和个人购房贷款。2001~2003年,房地产开发贷款在房地产投资中的比重一直保持在20%左右的水平;以个人按揭贷款为主的购房贷款平稳发展,在房地产投资中的比重由25%升至28.3%。2004年,由于国家对房地产用地和贷款实行控制,同时,个人消费信贷不良率开始上升,商业银行提高住房消费贷款发放标准,房地产贷款增长趋缓,房地产开发贷款和购房贷款在房地产投资中的比重均有所下降,分别为16.6%和24.3%。今年第一季度,由于上年储备项目较多,房地产贷款投入有所增加,房地产开发贷款在房地产投资中的比重达到19%,而取消住房按揭贷款优惠利率政策对房地产消费贷款影响较大,购房贷款占房地产投资资金的比重下降到17.3%。房地产开发贷款与购房贷款合计占房地产投资资金的比重,2001~2004年分别为43.6%、48.1%、49.4%、40.9%,今年3月末为36.3%。房地产市场中的银行直接贷款占比2003年年初以来呈现明显下降趋势。? ? 两者之间的辨析 ?????????? 银行贷款有两种还款方式:一种等额本息还款法。一种是等额本金还款法。前段时间有朋友贷款,问我这两种还款方式有什么区别。下面我从这两种还款原理做以详细说明。 ????????????等额本息还款法:是指每月向银行还款固定金额(也称月供),固定金额包括两部分,本金和利息。此还款法是本金逐月递增,利息逐月递减。也就是首月还款本金最少,利息最多,以后逐月本金增加,利息减少。在还款期内,支付的总利息比较高,高于等额本金还款方式。 ??????????等额本金还款法:是每月向银行还款额逐月递减,其中本金固定不变,利息逐月递减。在还款期内,支付的总利息相对等额本息还款方式要少。但在还款前期,每月的还款额度要大于等额本息还款方式。 等额本息法的特点是:每月的还款额相同,在月供中“本金与利息”的分配比例中,前半段时期所还的利息比例大、本金比例小,还款期限过半后逐步转为本金比例大、利息比例小。所支出的总利息比等额本金法多,而且贷款期限越长,利息相差越大。但由于该方式还款额每月相同,适宜家庭的开支计划,特别是年青人,可以采用用本息法,因为随着年龄增大或职位升迁,收入会增加。 等额本金法的特点是:每月的还款额不同,它是将贷款本金按还款的总月数均分(等额本金),再加上上期剩余本金的月利息,形成一个月还款额,所以等额本金法第一个月的还款额最多 ,尔后逐月减少,越还越少。所支出的总利息比等额本息法少。但该还款方式在贷款期的前段时间还款额较高,适合在前段时间还款能力强的贷款人,年龄大的可采用本金法,因为随着年龄增大或退休,收入可能会减少。 ?????? 下面我们来分析一下等额本息还款方式原理: ??????? 假设在中行贷款总额为20万(用字母D表示),贷款期限为N个月,贷款年利率为7.05%(用字母Y表示),则月利率为α(7.05%÷12=0.005875),每月还款金额为M(2327.3),其中本金为B,利息为L。每月剩下未还贷款总额为S。 ????????? ???????? 每月向银行还款固定金额M是如何计算出来的? 第一个月:?1.利息=贷款总额x月利率 -------L=D α=200000x0.005875=1175----L1 ?????????????????? 2.本金=月还款额-利息? ---------B=M -?L=M -?Dα????? -------------------B1 ?????????????????? 3.剩下未还贷款总额=贷款总额 - 本金-------S=D -?B?=D?-(M - Dα?) ????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????? =D-M+Dα ???????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????

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