保利地产房地产投资决策董事长培训88.PPTVIP

目录;区域性;房地产业和国民经济其他产业一样也具有周期性，其变化的基本规律也是：繁荣—调整—衰退—萧条—复苏—繁荣。 房地产市场的周期性与国民经济的周期性有着密切的关系，国民经济的发展决定着房地产市场的大势。 因此我们应把握好国民经济大势，了解房地产市场的周期，从而更好地把握房地产市场的走向。 ;;一方面一个房地产项目所需投入的资金往往是几亿甚至几十亿，投入数额巨大，另一方面，房地产生产周期长，巨额资金投入在未来几年才能开始得到回报。如遇到市场不景气，则难以退出市场。 此外，房地产比较容易受国家和地区等外部条件的影响。特别是在我国，由于房地产市场在国民经济中扮演着至关重要的角色，更容易受到政策的影响。;目录;如何选择项目;;;;如果说地段是大前提，那么场地则是小前提。场地条件通常包括地块的大小、形状、地??地形条件、临街状况、基础设施水平及分区限制等。 不同地块周围的市政基础设施往往存在较大差异。;;;场地是否拆迁完毕，如果未拆迁完毕，项目开发会因拆迁而存在不定因素。 地块的高差情况。高差较大，即会影响建筑布局，还会增加土石方和边坡支护工程，增加项目成本。;原貌;通常城市规划管理部门出于对整个城市和区域协调发展的考虑，对每个地块都会提出具体的规划要求。开发企业必须遵守这些要求，而不同的要求对项目的影响很大。 如用途。不同的地块适合建造的物业是不一样的，不同的物业开发对资金需求也不一样。 如建筑密度、高度、容积率。不同的容积率构成不同的产品。 还要关注设计条件的可行性。有时政府给出设计条件，对项目开发限制较大。 ;看规划条件;;案例——江西南昌象湖某项目;两种收购让方式经济效益测算;土地款数额巨大，一般占开发成本30-70%不等，要求付款快，不仅是造成支付压力，更重要的是占用资金时间长，加大了融资成本和机会成本。;目录;项目投资决策;房地产投资三要素：时机、地段、质量 ;;;城市;;市场需求分析。影响市场需求的四个主要因素有： 人口数量和结构。人口是影响房地产需求的重要因素。住房是人类生存不可少的物质条件，人口基数大，绝对值增加快，对住房需求也会不断增加。而且我们国家的家庭人口结构也在变化，家庭平均人口在减少，对生存空间的需求也在增多。 ;;;;;;市场供求分析;项目名称;项目名称;;;竞争项目分析;;　;　;;;项目立项时预计可实现总销售收入20.28亿元，其中车库是按照可售车库的建安成本来计算，资产值0.4亿。 实际执行过程中，由于赶在市场出现调整前开盘销售，目前住宅回收均价已经达到15359元，商铺回收均价达到33311元，预计销售收入将达到22.6亿。;;序号;序号;百合花园立项时现金流测算情况见上表。 立项时项目预计在08年三季度收回自有资金投资，在09年三季度收回全部投资，实现正现金流。 根据目前情况来看，项目已于08年5月取得银行贷款10亿元，2008年7月再取得1.5亿元，至此股东已全部收回。截至目前项目实现销售回笼10.86亿元，累计投资13.3亿，按照目前的销售回笼速度，二季度即可收回全部投资，实现正现金流。; ;投资年回报率。 因为部分股东投入是以贷款来计算的。因此在实际工作中我们按下面的计算来考核： 这个指标主要反映股东对项目的投资价值。资金是有时间价值的，股东投入5亿元，项目净利润2亿。如果两年做完，年投资回报率20%，如果四年做完，年投资回报率仅为10%。 百合花园项目立项阶段测算实投资金年回报率15.3%。目前测算的这个数已经达到26.3%。 ;（五）风险分析;市场分析;;;;目录;编制开发计划;;广州天河北项目资金工作流程;广州天河北项目盈利规划表;广州天河北项目资金平衡表;;;;;广州天河北项目设计流程图;广州天河北项目工程流程图;广州天河北项目销售流程图;;;;;;组织工程建设;;;重庆小泉别墅;贵州温泉新城;重庆高尔夫花园;;南海保利花园;集中部分土地提高开发强度 调剂部分土地做高品质的产品;沿街应设立商铺、提高售价，如广州心语花园。;;;;房地产工程建设分为建筑主体建设、园林建设和市政配套建设。组织工程建设，关键要把握经济、进度、质量三要素。;;;;;;;;