中古屋、预售屋∕新成屋房价与总体经济变数互动关系之研究.PDFVIP

中古屋、預售屋／新成屋房價與總體經濟變數互動關係之研究 (155) 中古屋、預售屋／新成屋房價與總體經濟變數 互動關係之研究 洪淑娟*、雷立芬** 摘 要 三、 檢定方法與實證模型 一、 前言 四、 實證結果與分析 二、 資料來源與處理 五、 結論 摘 要 本研究探討中古屋房價、預售屋/新成屋房價與總體經濟變數之互動關係。實證資 料分別以信義房價指數、國泰房價指數代表中古屋價格與預售屋/新成屋價格。所選取 之總體經濟變數包括：貨幣供給額、儲蓄率、物價、利率、個人所得以及股價等等。實 證過程利用因果關係檢定、共整合檢定，估計向量誤差修正模型探討並比較影響中古屋 房價、預售屋/新成屋房價之主要總體經濟變數。根據實證結果，總體經濟變數對中古 屋市場與預售屋/新成屋市場的影響確實存在差異性，因此，政府要能有效引導房地產 價格，就必須依據產品之不同採用適當而合宜的措施。 一、前言 不動產是主要投資工具之一，但有別於一般投資工具，不動產具有不可移動性；尤 其在地狹人稠、寸土寸金的臺灣，不動產顯得格外重要。依不動產經紀業管理條例第四 條：「不動產：指土地、土地定著物或房屋及其可移轉之權利；房屋指成屋、預售屋及 其可移轉之權利。」而不動產依用途分類可分為住宅類、商業用、工業用、農業用及特 殊用等，其中以住宅類不動產與民眾最息息相關。 臺灣住宅類不動產業（以下簡稱房地產業）在過去經歷了三次景氣循環，其高峰分 別發生在 1973 年~1974 年、1979 年~1980 年、1987 年~1989 年。第一波與第二波房地 產價格大漲皆起因於國際間石油危機，飆漲的原油價格帶動通貨膨脹，房地產價格也因 受到通貨膨脹的預期心理及建材成本上漲的影響而水漲船高。第三波景氣高峰的起因主 要是新臺幣持續升值使得國外熱錢流入，加上當時股價指數不斷創新高，使得游資紛紛 * 玉山銀行試用專員 ** 國立臺灣大學農業經濟學系教授 (156) 臺灣銀行季刊第六十一卷第一期 轉入房地產市場，再度締造住宅價格高峰。然而 1990 年代，國內經濟景氣受到亞洲金 融風暴、企業外移等因素影響而出現衰退，房地產業也就此低迷十幾年，直至 2004 年 才開始復甦，並在近年形成另一波高峰。 影響住宅價格的因素相當複雜，包含經濟、社會、政治及產業等，又可區分為總體 環境因素與個體環境因素兩大類（張金鶚與林秋瑾，1997）。社會大眾普遍認為房地產 業是火車頭產業，亦即房地產市場領先景氣循環指標；然而林秋瑾等人（1996）卻指出 總體經濟景氣領先房地產市場，因此總體經濟變數與房地產價格之互動關係成為重要議 題。1980 年代開始，預售制度在臺灣的不動產市場逐漸盛行。預售屋是指買受人與建 商訂立房屋預售契約或委建契約，由買受人支付部份購屋的金額，買賣尚未興建或正在 興建中之房屋。此種有別以往的銷售制度，使得建築業者可透過此機制籌得開發所需的 部分資金，購屋者亦能以較少的資金先行購屋置產。因此，預售屋應與已經使用過的中 古屋有所區隔；兩者的定價機制有明顯差異，因為中古屋除須考量一般房屋定價時考量 的因素如樓層、坪數、公共設施等之外，屋齡多寡所導致的折舊狀況亦是必須評估的重 點。有鑒於此，預售屋與中古屋應該不能視為同質產品而混為一談。過去國內文獻討論 房地產價格與總體經濟因素之關係的文獻雖不在少數，但文獻中大多單獨以預售屋房價 或是中古屋房價做為房價指標，卻鮮少學者同時採用兩者作為研究對象，甚至探討預售 屋市場與中古屋市場之間是否存在差異。 本研究的主要目的是探討國內住宅類房價與總體經濟變數之互動關係。由於中古屋 與預售屋在訂價上存在差異性，應將兩者視為不同的產品，本文分別收集代表中古屋