费用收入测算相关节点教材.doc

费用收入测算相关节点 水电暖费；（公共区域照明、空调用电、电梯用电、量化用电、热源费用） 保险费（公共责任险、存货（商家）、固定资产险（房开产权人上）） 维保费用（电梯维保、消防维保） 人员费用（管理人员、保安保洁、工程等） 企宣支持 收入： 实际出租的面积（建筑面积和使用面积，按每层测算） 每层可能租金的预算，不同业态物业费的收取情况说明 可能个别品类非租金的收入说明； 其他收入 通过测算来指导我们给予房开的租金费用，其他我没考虑到的你们再找，一定细些 建物硬件与设备管理1、建物管理：?装修工程管理(公共空间改装) ?建材定期维护、保养和更新?建物防水设施定期检验?外墙、主要隔间墙的使用管理?紧急逃生通道与逃生梯维持畅通2、设备管理：定期保养、测试、一般故障排除、例行使用操作演练???空调设备(冷却水塔、管线系统等项目) ?运输设备(电梯、货梯、扶梯、电动步道等) ?消防设备(紧急照明、洒水、消防箱、灭火器、逃生器具) ?机械停车设备与管理监控设备?照明设备(一般照明与特殊照明) ?安全监控?广播系统(含紧急播音系统) ?电讯系统?电气设备?紧急发电机、紧急排烟机等?给排水管线系统?污废水处理设备?电子显示版、电视墙、招牌?其它特殊用途的设备 （二）厂商管理：1、合约管理(分类保存、到期更换、合约内容变动或纠纷处理等) 2、商品管理(进出货管制、限销商品查核、退换货处理等) 3、营业人员管理(服装、仪容、上下班时间等) 4、营运配合管理(促销活动的配合) 5、进撤柜管理(进撤柜商品与设施装备清点、场地移交等) 6、装璜设计与施工管理（三）营运管理：1、收支管理(营业费、租金、管理费的分担计算等) 2、POS系统管理(含人员操作培训) 3、进出货管理4、仓库使用管理5、营业范围管理6、营业人员检查7、营业时间管理（四）行销活动配合管理：?开幕活动管理(仅一次) ?经常性与季节性活动管理?临时性或特别活动管理?单店促销活动管理（五）服务性作业管理：1、清洁管理2、保全管理3、服务管理4、停车管理5、年度安检准备与改进6、紧急事故应变与平时演练 、管理费计算需考虑的计价项目管理费的项目相当繁多，虽然向租赁厂商收取时可能仅以概括的金额列举，但实际发生的费用却需要罗列清 楚，以免运营后入不敷出，届时若要再向厂商补收，可能造成纠纷甚至诉讼，负责者不得不慎！（一）公共用电：1、基本用电(契约容量) 2、空调用电：空调主机、风车、冷却水塔3、运输设备用电：扶梯、电动步道、客用电梯、货用电梯4、公共照明用电?楼梯间、电梯间照明 ?公共厕所、走道、服务区?美食区公共座位区?公共停车场照明?室外广场照明?外墙照明?公共招牌照明?室外景观照明5、其它杂项电费?停车管理监控系统及通风用电?保全监控系统用电?公共广播系统用电?电气系统用电?美食区共用厨房排烟用电?给水、抽水马达?污水处理设备用电?水池喷泉用电?每日清洁器具用电?举办活动的临时用电(可能有大量的照明、音响用电) （二）公共水费：1、清洁维护用水(日常清洁、外墙清洗、水塔储水池清洗等用水) 2、厕所用水3、景观维护用水(植物浇灌) 4、水池喷泉用水5、冷却水塔用水（三）清洁费：1、清洁设备及用品购置费2、公共区域清洁费3、美食区清洁费4、停车场清洁费5、废弃物处理清运费6、污废水处理费7、特殊清洁费?水塔、蓄水池清洗(每年2次) ?外墙清洗(每年1-2次) ?消毒费(每年3-4次) ?高空灯具、金属建材清洁(每年 1-2次) ?采光罩、帷幕墙、薄膜构造清洁 (每年1-2次) （四）设备器材维修费及更新：1、空调主机、风车、冷却水塔2、电梯、扶梯、电动步道3、消防设备(药更新) 4、机械停车及管理监控设备5、公共照明器具6、安全监视设施7、广播系统(喇叭及电路维护) 8、电讯系统9、电气设施10、紧急发电机、紧急排烟系统11、污废水处理设备12、公共招牌、电子看板13、中央监控室设施维护14、清洁机具（五）建物维修费：?地坪维护更新?厕所设施?墙面(内、外墙) ?楼梯及扶手?屋顶防水?各类门窗保养维修（六）景观设施维护：?水池、水景?树木、植栽、草坪?指引标示设施?公共座椅?艺术陈列品?公用圾垃桶 （七）人事费用：?行政管理人事费?保全人事费?设备设施保养人事费?会计服务人事费?楼管人事费?清洁人事费（八）停车场管理费三、管理费的项目一般开发商在计算管理费时，可能只注意经常性的支出费用分担，但却容易忽略设备的保养维护与更新费及厂 商特