蒙城项目产品定位方案技术总结.ppt

;;;地块指标 地块性质：住宅用地 占地：118.57亩 总建筑面积：17.39万平米 容积率：2.2 建筑限高：≤14米或≥24米 建筑密度：≤23% 绿地率：≥40%;西面紧邻蒙城条件最好的医院，目前古正在建设中；;地块资源;地块位于蒙城城南新城板块，距离老城中心5分钟车程； 地块所处片区的交通通达性较强，为本案的客源通路打下坚实基础； 地块较为方正，且水系资源优势明显，在容积率的控制范围内，产品可塑性强，如何充分利用水景公园营造本案核心价值点成为关键；;基于客户必须实现一定现金流的目标，且需营造高端产品以实现价值与品牌的双丰收，因此，我们必须基于市场及客户以寻求本案的突破点！;1、该项目在蒙城市场将扮演什么样的角色，整体站位如何？ 2、蒙城对本案高端产品的接受度如何，相对于周边竞争市场而言，本案的产品差异化如何营造，如何充分利用水景公园资源营造本案核心优势？;如此，一处僻静的土壤开始放飞梦想 现在，让我们静下心来 去发现我们的定位 去寻找我们的客户 去开拓我们的疆土 开始我们的发现之旅;;区位交通 蒙城位于安徽西北部，东接京沪铁路中心站蚌埠市90公里，西连京九铁路中心站阜阳市90公里，南毗淮南，北邻淮北，南京至洛阳高速横穿东西，省道307线、305线、203线交汇于县城，涡河、茨淮新河连通淮河，长年通航。 城市文化定位 蒙城县历史悠久，文化底蕴丰厚，是省级历史文化名城。始建于殷商，唐天宝元年（公元742）正式定名为蒙城县，沿用至今，是一代先哲庄子的故里。; 2010年末全县总户数374261户，总人口1319244人； 年末全县单位从业人员37463人，从业人员劳动报酬98036万元，人均2.6万年收入，同比增长19.6%。农民人均纯收入5211元，比上年增长17.5%； 全年办理结婚登记15301对； 外出务工人数达35万人。;;;;;;经济发展程度;;;项目名称;市场版块价格分析;住宅市场以110平米以上舒适型户型为主，整体市场价格箱体明晰，目前城南新区普通价格3900元／平方米，而联排叠加别墅均价在5500元/㎡左右，老城区目前普通住宅的价格集中在3300-4000元／平米； 新区市场在售项目后期供应量较大，仅玖隆国际项目就50万方??且加上目前本案周边的两个大盘的体量，后续竞争压力较大； 从产品来看，目前可售和预推项目大多同质化，缺乏差异性，且大多还是以大户型为主，产品提升空间较大。;购买目的－－以居住为主 客户来源－－以外出置业返乡客为主，老城区及周边乡镇为补充;分类客户消费偏好描述;;针对蒙城客户——从整体蒙城价格箱体来看，别墅与普通住宅价差较大，未来城配置了部分叠加产品，销售均价年前就已达到5500元/平米，且目前基本售罄； 因此，别墅的去化不在于地块的远近，而在于产品的营造和资源的稀缺； 针对蒙城客户而言，未来城别墅的热销证明其有较强的购买力，本案通过产品的差异性及资源的合理利用，完全有可能导入该类客户； 因此，我司建议本案低密度产品的开发以别墅＋多层洋房为主；;差异竞争，人无我有;产品竞争核心策略;产品定位核心策略;;可能的产品组合;物业配比;;具有视觉冲击力的立面;建筑;■建筑风格 选定莎士比亚故乡Stratford小镇上的Tudor风格作为项目的建筑风格，力图营造出更适合人们居住的、更具归属感的社区氛围。建筑细节继承了英国古典乡村别墅的精髓，稳重凝练的气质；出显示更纯粹的英伦气度。;建筑材质;建筑;建筑;建筑;下挖1m再抬高3.3m形成了4.3m的层高，同时赠送20 ㎡下沉花园，保姆房内另设卫生间;户型——联排边套;联排户型225平米;阁楼;高层公寓部分 竞争下的性价比升级，通过多种赠送方式，成为核心竞争力;1+1房: 75平方米;;相同面积下的功能升级，提高房间使用率，书房、储藏室等;市场供应结构单一，户型普遍无创新能力——本项目可以在户型产品创新进行上突破;空中院馆（小高层户型）;户型建议;增设半地下室设计： 高层底层设半地下室，地下室带边窗设计，销售时连同一楼销售，客户可当作小复式使用。;组团园林广场 音乐喷泉水景;细节\小品;细节\小品;通过开挖与填土的方式，对地形进行重塑，使社区的高产生变化，从而营造出高低错落的漫坡生活体验。 通过坡地的一高一低以及景观的一遮一挡，造成五步一画，十步一景的场面;溪谷廊桥设置;第一层：高7-8米、胸径20公分以上的大乔木，如30年银杏，山茶花等名贵植被 第二层：4-5米高的小乔木，大灌木 第三层：2-3米高的灌木 第四层：花卉，小灌木 第五层：草坪，地被;机动车道路两边铺设竹林，辅以坡地草坪，拥有较强的景观延伸性； 步行道路以盆栽、草坪、灌木丛、乔木等，形成立体化的景观体系，提高舒适度； 局部以石材铺路，彰显情趣；;景观——亲水平台/组团水景;景观—