{全程等策划}标准范本之(二)：前期策划篇.doc

｛全程策划｝标准范本之（二）：前期策划篇第二部分：前期策划篇 前言：说明本次策划的市场依据、背景、目的和意义一、 策划思路1、核心思路2、核心理念3、项目发展战略目标4、项目竞争策略5、企业品牌建立思路6、项目可持续发展思路二、市场定位分析1、 项目定位2、 产品定位3、 项目功能定位A、 从居住功能分析B、 从休闲功能分析C、 从环境功能分析D、 从文化功能分析E、 从其它功能分析4、 项目形象定位A、 从建筑风格分析B、 从生活品质分析C、 从区域文化分析D、 从项目档次分析E、 从其它方面分析5、 产品买点定位A、 从价格提取B、 从景观设计提取C、 从生态环境提取D、 从产品质量提取E、 从城市区域地段提取F、 从城市文化提取G、 从区域发展趋势提取H、 从社区生活配套、服务提取I、 从附加值提取J、 从其它方面提取（打擦边球）6、 目标客户定位A、 按行业分类B、 按区域分类C、 按年龄分类D、 按消费能力分类E、 按消费目的分类7、 潜在客户定位8、 竞争对手定位A、 按规模分类B、 按技术分类C、 按产品档次分类9、 竞争格局定位A、 市场领先者排序B、 同级竞争对手排序C、 市场追随者分析D、 市场补缺者分析10、 销售时间定位A、 市场预热期B、 内部认购期C、 公开发售期D、 热销期E、 促销期F、 清盘期11、销售目标定位A、 开盘一个月内销售目标B、 3——6个月内销售目标C、 6——12月内销售目标D、 两年内销售目标三、项目主题设定及案名确立1、主题设定及理由、原因分析2、案名确立及理由原因分析四、项目建筑规划部分1、项目外立面设计风格A、 普通建筑型B、 市场流行型C、 欧美型D、 仿古型E、 现代艺术型F、 其它异型2、外立面颜色搭配A、 从市场现状分析B、 从市场发展趋势分析C、 从美学角度分析D、 从艺术角度分析E、 从其它方面分析3、建筑群组合的摆放A、 从当地风俗习惯分析B、 从风水学角度分析C、 从社区地型分析D、 从通风采光角度分析E、 从整体规划角度分析F、 从政府规划文件分析G、 从其它方面分析4、项目功能分区A、 居住区B、 休闲娱乐区C、 运动康体区D、 消费区E、 办公区F、 其它区5、社区配套用地的划分A、 医院用地B、 学校用地C、 会所用地D、 车库用地E、 广场用地F、 休闲娱乐用地G、 绿化用地H、 其它用地6、户型比例A、 从市场需求分析B、 从竞争对手方面分析C、 从功能划分分析D、 从开发商利润分析E、 从客户消费压力分析F、 从建筑类型分析五、售楼部建设1、从建筑风格的吸引力考虑2、从地理位置的受众度考虑3、从建筑成本的合理性考虑4、从本身功能的利用率考虑5、各方面综合因素分析6、内部装修、物品配置A、 外围包装设计B、 建筑用材的环保性C、 装修风格的吸引力D、 功能分区设置的合理性E、 楼模摆放的合理性F、 背景音乐的受众性G、 现场横幅、壁挂的作用及受欢迎度H、 现场桌椅、饮水系统的摆放I、 现场资料、道具的配置J、 人员配置及服务系统六、组建售楼队伍1、从功能作用分类确立人员总数2、从费用成本考虑确立人员薪酬及提成3、从工作性质考虑确立用人条件4、从工程进度分析确立人员调动及责任分配5、招聘人员并培训6、制定售楼规章制度及员工手册7、统一服装及确立工作内容并责任到人8、模拟演练9、人员督促与管理七、营销推广工作的跟进