房地产-营改增涉税难题处理及对策—问题论述.ppt

2016年营改增四大行业税收筹划—房产行业 房产行业涉税难题处理及对策 2 房产行业涉税难题处理及对策 （1）拆迁还房的账务与税务处理 （2）房地产开发企业代收费用的税务处理 （3）产权式酒店经营方式的税务处理 （4）土地闲置费扣除的税务处理 （5）商铺售后返租的财税处理 （6）房企代垫首付和购房返税的营业税处理 （7）合作建房的税务处理 （8）房企汇算清缴中的成本与收入的税务处理 2016年营改增四大行业税收筹划—房产行业 3 房产行业涉税难题处理及对策 （9）房地产企业与业主间违约金的处理 （10）房地产预收的诚意金、订金、定金的处理 （11）“还本”方式销售建筑物的营业税处理 （12）房地产开发企业不同拆迁补偿方式 的涉税政策 （13）售房部（接待处）、样板房的税务处理 （14）预收款可以作为房企广告费、宣传费和业务招待费扣除基数 （15）房企销售未完工产品的税费处理 （16）售楼部的会计与税收处理 2016年营改增四大行业税收筹划—房产行业 4 房产行业涉税难题处理及对策 （17）卖精装房送家电、家俱的税务处理及案例分析 （18）城市和国有工矿棚户区改造项目的税收优惠政策 （19）转让人防设施的税务处理 （20）项目公司注销前的土地增值税和企业所得税的处理 （21）房地产企业取得政府给予土地返还款的财税处理 （22）房地产企业因逾期交房而按合同规定支付给购房者的违约金是否应征收个人所得税？ （23）房产开发公司将自己开发的门面房作为售楼部。请问售楼部是否缴纳房产税？如果缴纳，该如何确定房产税的原值？ 2016年营改增四大行业税收筹划—房产行业 5 房产行业涉税难题处理及对策 （24）房地产开发公司出租地下车位使用权，与业主签订合同约定使用年限为20年，使用费一次性收取。这笔收入是否应当缴纳土地增值税？ （25）房地产开发企业与商店购买者个人签订协议规定，房地产开发企业按优惠30%的价格出售其开发的商店给购买者个人，但购买者个人在2年期限内必须将购买的商店无偿提供给房地产开发企业对外出租使用。这种情况涉及个人所得税吗？ 2016年营改增四大行业税收筹划—房产行业 6 一、拆迁还房账务与税务处理 （一）房地产企业拆迁还房的账务处理 房地产企业拆迁还房的实质是，被拆迁户用房地产企业支付的货币补偿资金向房地产企业购入房屋，要确认土地成本中的“拆迁补偿费支出”，即以按公允价值或同期同类房屋市场价格计算的金额以“拆迁补偿费”的形式计入开发成本的土地成本。 另外，对补偿的房屋应视同对外销售，视同销售收入应按其公允价值或参照同期同类房屋的市场价格确定，同时应按照同期同类房屋的成本确认视同销售成本。 2016年营改增四大行业税收筹划—房产行业 7 一、拆迁还房的账务与税务处理 以非货币性形式支付的拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出，适用《企业会计准则第7号——非货币资产交换》的规定，回迁房的非货币性资产交换，预计未来能带来更多现金流，一般情况下是具有商业实质，且公允价值能够可靠计量。 2016年营改增四大行业税收筹划—房产行业 8 一、拆迁还房的账务与税务处理 1、在开发产品完工时，根据安置时的同期同类价格，视同销售的会计处理： 借：开发成本———拆迁补偿费 贷：应付账款———拆迁补偿费 借：应付账款———拆迁补偿费 贷：主营业务收入 2016年营改增四大行业税收筹划—房产行业 9 一、拆迁还房的账务与税务处理 2、房地产企业开具销售不动产发票，业主向房地产企业出具拆迁补偿费收据，结转成本的会计处理： 借：主营业务成本——土地征用费及拆迁补偿费 贷：开发产品 2016年营改增四大行业税收筹划—房产行业 10 一、拆迁还房的账务与税务处理 （二）房地产企业拆迁还房的税务处理 1、营业税的处理 《国家税务总局关于个人销售拆迁补偿住房征收营业税问题的批复》（国税函〔2007〕768号）规定，房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时，其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益交换。房地产开发公司将所拥有的不动产所有权转移给了被拆迁户，并获得了相应的经济利益。 2016年营改增四大行业税收筹划—房产行业 11 一、拆迁还房的账务与税务处理 （二）房地产企业拆迁还房的税务处理 （1）纳税义务发生时间 房地产开发企业在办理拆迁补偿房产时，营业税的纳税义务发生时间目前没有明确规定，一般认为拆迁补偿的营业税纳税义务发生时间应该为补偿房产竣工并与被拆迁户办理交接手续时。 2016年营改增四大行业税收筹划—房产行业 12 一、拆迁还房的账务与税务处理 （二）房地产企业拆迁还房的税务处理 （2）计税依据 ①