主题公园投资的理论和实践.docVIP

资料图片 张常春/制图 　　房地产、艺术品、电影……热钱几乎没有放过任何一种可以用人民币计价的资产。如今，主题公园成为热钱新的出口。最近一两年内，仅在长三角地区投资主题公园的资金总额就在600亿元以上。 　　证券时报记者 建业 　　主题公园并不是一个新概念，有关主题公园的投资潮自1989年以来已出现多次，而失败的教训也伴随着每次的热潮。同样是在长三角地区，1998年至2007年十年间，先后有投资10亿元的江苏福禄贝尔、投资4亿元的上海环球乐园、投资3亿元的上海美国梦幻乐园、投资2.6亿元的杭州未来世界等多个大型主题公园倒闭。虽有前车之鉴，但在房地产、证券市场等投资渠道受到抑制；政策鼓励、扶持旅游和文化创意产业的发展；一些地方政府急于实现以主题公园为标志的产业升级等多重因素作用下，大量的产业资本和投机资本仍对这一投资渠道趋之若鹜。 　　资本的热情绝非一时冲动。普华永道的数据显示，亚洲主题公园2012年参观人次预计将从2007年的2.49亿增至2.9亿，相应消费将从64亿美元增至84亿美元。面对如此巨大的市场和千帆竞发的投资态势，上市公司自然不能免俗。近段时间以来，多家上市公司披露主题公园投资计划。经过几次大浪淘沙，上市公司们开始寻找适合自身的“主题”投资之路。 　　模式之一： 　　公园与地产相互依偎 　　提到主题公园，自然而然会想到华侨城(000069)，这家二十多年前以锦绣中华打响中国主题公园头炮的上市公司，如今的口号是“旅游+地产”。对于华侨城的模式，长江证券(7.60,-0.07,-0.91%)分析师代薇就认为，房地产业务快速收益的特点正好解决了主题公园长期投资和短期收益之间的矛盾，“旅游+地产”模式确保华侨城螺旋上升式发展。 　　主题公园是一种一次性投入大、市场培育期长、营运成本高且投资回收慢、需要持续性投入的产业。许多此前倒闭的主题公园除了自身设计无法满足人们日益变化的需要之外，无法进行持续性投入是造成失败的主要原因之一。 　　虽然在华侨城的口号中是旅游在前、地产在后，但旅游项目提升了临近的房地产项目内在价值却是不争的事实。华侨城2010年年报显示，公司房地产业务的毛利率接近60%，而同期“招保万金”四大房地产上市公司的毛利率大都在40%左右。 　　华侨城的成功经验表明，旅游业务和房地产业务有着相互促进的作用。而这一值得借鉴的经验已经开始成为国内许多主题公园项目运作的行动指南。近期公布的信息显示，越来越多的主题公园选址在中心城市周边的二三线城市。这些圈地数百亩甚至上千亩的主题公园项目中，绝大多数都是“公园+地产”概念，开发商通常运作集主题公园、别墅、酒店、商业街等多种业态为一体的旅游复合地产，其中实际用于公园的土地比例一般在50%左右。主题公园的拿地功能已经显露无遗。 　　在上市公司中，深得华侨城精髓的企业也不在少数，如中弘地产(000979)、江西长运(8.99,-0.11,-1.21%)(600561)所运作的主题公园项目。中弘地产于今年5月底正式披露了子公司北京中弘兴业房地产开发有限公司下属的美猴王有限公司，将在北京怀柔投资建设美猴王主题公园。该项目总占地面积约5000亩，而主题公园占地面积约为2000亩。 　　值得注意的是，整整一年前的2010年5月，中弘兴业宣布与中铁置业集团有限公司共同出资在北京怀柔成立一家项目公司，其中中弘兴业出资6000万元占60%股份。而证券时报记者了解到，正是这家与中铁置业共同成立的项目公司将负责美猴王主题公园项目中的房地产项目开发。 　　中弘地产相关人士告诉证券时报记者：“美猴王主题公园项目肯定有一部分住宅项目，但是具体有多大比例，还要看政府土地的招拍挂情况。未来，这个项目将引入中铁置业共同开发。” 　　中弘地产的模式已十分明确，而江西长运与靖安县政府合作的江西靖安武侠世界主题文化园区项目中，除了武侠影视基地、武侠主题公园之外，也包含了侠客镇、综合服务区、会展中心等一些游走于房地产与公园配套之间的概念。 　　虽然房地产开发与主题公园的建设有着相辅相成的效果，但华侨城的成功肯定不仅仅因为它拥有房地产业务现金流的支撑。有分析认为，华侨城成功的另一个原因是它抓住了目前国内旅游消费逐渐向体验式消费过渡的特征。 　　截至2010年底，华侨城景区累计推出大型演出43台，演出近5万场次，接待观众近7000万人次。各大主题公园景区共有专业演职人员超过2000名、千人以上大剧场19个。这些场面宏大、效果绚丽的演出吸引着众多旅游者的眼球。有公开数据显示，目前在全国主题公园内观看文化表演的旅游者占入园人数的比例在不断增长。 　　模式之二： 　　演艺与公园相互促进 　　文化演艺可以说是当前主题公园发展的另一大趋势。除了在国内成功的华侨城，世界十大主题公园游园内容中也包括大量互动文化演艺节目。其中，东京迪