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资产支持专项计划信用评级报告 2 持专项计划优先A类评级结果为AAA；优先B 级资产支持证券评级结果为AA+。 优势： 1、昆明爱琴海购物中心地理位置优越， 空置率低，租金收入集中度不高，主要租户 发展前景尚好，昆明爱琴海购物中心未来租 金收益前景良好，加之储备金机制的设置提 高了基础资产现金流对优先级资产证券偿付 的保障。 2、优先A类资产支持证券本金对抵押物 评估价值的抵押率为39.81%，抵押率较低， 抵押担保措施对优先A类资产支持证券的偿 付具有良好的增信作用。 3、红星企发盈利能力尚可，整体偿债能 力较强，其提供的业绩补偿承诺对本优先B类 资产支持证券利息的偿付起到重要作用。 4、近年来，红星投资资产规模增长较快， 家居和地产业务收入规模稳步增长，家居板 块行业龙头地位突出，盈利较稳定，其享有 的优先收购权及为此应履行的义务对偿付优 先B类资产支持证券本金具有重要作用。 关注： 1、由于商业地产与经济增速紧密关联， 近年来我国经济持续放缓，同时受网络电商 平台的冲击，近年来商业地产行业增速波动 下行，给昆明爱琴海购物中心经营带来一定 负面影响。 2、昆明爱琴海购物中心部分租金收入为 租户的营业收入的提成，受租户经营状况影 响较大。近年来我国宏观经济处于低迷状态， 租户的未来经营收入存在一定不确定性，进 而可能导致基础资产预测现金流出现偏差。 3、专项计划存续期内，昆明爱琴海购物 中心如发生火灾等突发事件，或物业所在区 域因新增商业广场导致竞争加剧，均有可能 影响到昆明爱琴海购物中心的正常运营，从 而对基础资产未来现金流带来负面影响。 4、红星投资投资性房地产多已用于抵押 借款，流动性一般，整体资产质量一般。 主要财务数据业绩补偿义务人： 项目 2013年 2014年 2015年 资产总计（亿元） 304.52 334.73 324.15 所有者权益（亿元） 23.45 28.62 31.20 营业收入（亿元） 32.09 70.02 86.13 净利润（亿元） 5.50 5.01 3.30 净资产收益率（%） 46.90 19.25 11.04 资产负债率（%） 92.30 91.45 90.37 流动比率（倍） 1.19 1.23 1.33 优先收购权人： 项目 2013年 2014年 2015年 资产总额（亿元） 981.19 1,072.51 1,177.42 所有者权益（亿元） 371.54 410.74 488.47 营业收入（亿元） 97.33 153.09 178.48 净利润（亿元） 37.20 42.95 45.56 资产负债率（%） 62.13 61.44 58.51 流动比率（倍） 1.09 1.12 1.34 注：本报告中部分合计数与各相加数之和在尾数上存在差异， 系四舍五入造成；除特别说明外，均指人民币。 分析师 周 馗 电话：010邮箱：zhouk@ 高鑫磊 电话：010邮箱：gaoxl@ 传真：010地址：北京市朝阳区建国门外大街 2号 PICC 大厦 12层（100022） http：// 资产支持专项计划信用评级报告 4 一、专项计划概要 1、交易概况 天风-中航红星爱琴海商业物业信托受益权资产支持专项计划（以下简称“本专项计划”）资产 支持证券（以下简称“本次资产支持证券”）由天风证券股份有限公司（以下简称“天风证券”或 “计划管理人”）发行，所募资金用于向原始权益人中航信托股份有限公司1（以下简称“中航信托”） 购买基础资产—由原始权益人根据《信托受益权转让协议》约定在专项计划设立日转让给计划管 理人的、原始权益人依据相关《信托合同》（包括“中航信托?天顺2365号昆明爱琴海购物中心项 目A类单一资金信托合同”，以下简称《信托合同A》；“中航信托?天顺2366号昆明爱琴海购物中心 项目B类单一资金信托合同”，以下简称《信托合同B》）享有的信托受益权（详见“交易结构概况”）； 并以基础资产形成的属于专项计划的全部资产和收益，按约定向本次资产支持证券持有人还本付 息。 本次资产支持证券分为优先A类资产支持证券、优先B类资产支持证券和次级资产支持证券， 是以基础资产所产生的现金流作为直接还款来源，以基础资产所涉项目公司2对《信托合同A》所 涉信托贷款（以下简称“信托贷款A”）提供的标的物业3抵押担保及标的物业租金质押担保、储备 金机制、红星企发的业绩补偿承诺、上海红星美凯龙投资有限公司（以下简称“红星投资”）对信 托贷款B的优先收购权及为此应履行的义务和中航信托提供的基础资产所涉信托受益权回购和相 关回售流动性支持义务等措施作为主要增信保障的固定收益产品。 表1 专项计划主要参与人 原始权益人/资产服务机构 中航信托 流动性