资产评估-第四章房地产价格评估1剖析.ppt

4-1 房地产估价的需要 完全市场必须同时具备的8个条件 二、现实中对房地产估价的需要 《中华人民共和国城市房地产管理法》的有关条款 《中华人民共和国城市房地产管理法》的有关条款 4-2-1 房地产的概念 （一）定义 2、建筑物 4、各种物权 （二）实物、权益、区位 案例 两宗房地产： （三）存在形态 二、对土地与建筑物的认识 （二）建筑物 4-2-2 房地产特性 二、房地产市场特性 三、土地价格特征 四、房地产价格特性 4-2-3 房地产价格 三、房地产价格的分类 4-2-4 影响房地产价格因素 二、对影响因素的基本认识 房地产的市场价格或价值是房地产特定权利、特定日期在下列条件下可能产生的最可能价格： 判断价格水平 期房价格、现房价格 3、约定在未来某个日期一次付清，如约定一年后付清 二、内容 4-3－2??????? 房地产估价原则 一、合法原则 二、最高最佳使用原则 （二）判断与选择 3.转换用途前提 三、替代原则 四、估价时点原则 五、公平原则 职业道德的要求 4-4-1 市场比较法概述 一、基本概念 二、理论依据 三、应用条件 四、不适用对象 五、市场比较法估价步骤 4-4-2 可比实例的选择 （二）收集资料的内容 （三）收集资料的途径 二、选取可比实例 三、建立价格可比基础 举例 4-4-3 各项修正计算 （二）造成成交价格偏差的因素 （三）交易情况修正的基本公式 交易税费非正常负担的价格修正 举例 二、交易日期修正 ②环比指数 2、价格变动率法 举例 案例 案例 三、区域因素与个别因素修正 1、直接比较法 例 题 2、间接比较法 该项修正也可称为房地产状况修正 四、求取比准价格 数字化公式： （二）求取方法 3、中位数 4-4-4 市场比较法运用举例 比较因素分值表 比准价格计算表 比较因素分值表 比准价格计算表 比准价格计算表 例2 （1）建立价格可比基础 （2）计算比准价格 5-5-1 收益法概述 四、操作步骤 5-5-2 收益还原法的计算公式 一、一般公式 二、净收益每年不变 公式用途： 1、直接用于计算价格 2、不同年限价格的换算 例 例 3、比较不同年限价格的高低 A房地产无限年价格: 4、用于市场比较法中土地使用权年限修正 例 a发生在期初 三、纯收益按一定比率递增（减） 例 四、纯收益按一定数额递增 例 五、预知若干年以前的净收益和若干年后的房地产价格 例 例 七、有效毛收入与运营费用的变化不同 例 例 题 5-5-3 纯收益、还原利率及收益年限的确定 一、纯收益 （净收益） 运营费用＝有效毛收入×运营费用率 （二）不同类型房地产的净收益求取 例 例 例 题 二、还原利率 二、还原利率 （三）还原利率求取的基本方法 （三）还原利率求取的基本方法 三、收益年限的确定 1、建筑物的经济寿命晚于或与土地使用权年限一起结束 2、建筑物的经济寿命早于土地使用权年限而结束 5-5-4 剩余技术及收益乘数法 利用公式 讨论这一技术的应用 例 4-6-1 成本法的概述 4-6-2 新开发土地的成本法估价 二、新开发土地价格的构成 （四）投资利息 例1 例2 例3 （五）销售税费 （六）开发利润 （七）土地增值收益 例 三、新开发区宗地价格评估 例 4-6-3 新建房地产的成本法估价 例 4-6-4 旧房地产的成本法估价 二、重新购建价格 二、重新购建价格 二、重新购建价格 2、建筑物重新购建价格的求取 三、建筑物折旧 （二）建筑物的折旧因素 （二）建筑物的折旧因素 （三）求取建筑物折旧的方法 1、直线折旧法 例 2、余额递减法 例 （四）求取建筑物折旧的注意事项 2、使用经济耐用年限与有效经过年数为估价依据 3、注意土地使用年限对建筑物经济寿命的影响 3、注意土地使用年限对建筑物经济寿命的影响 4、注意分类折旧 4-7 假设开发法 三、假设开发法与成本法的关系 假设开发法与成本法的主要区别 四、假设开发法适用的对象 五、假设开发法适用条件 （二）外部环境条件 §7-2 假设开发法的估价步骤与估价方法 （二）适用于不同情形的细化公式 二、估价步骤 三、假设开发法的估价方法 例1 （二）折现方法 例2 例3 土地增值收益=（土地取得成本+开发成本+管理费用 +投资利息+利润）×土地增值收益率 某土地征地、安置、拆迁及青苗补偿等费用为每亩10万元，土地开发成本为每平方公里2.5亿元。土地开发周期为2年，土地征用等费用10万元/亩，在开发期初投入；土地开发费用第1年均匀投入30%，其余在第2年内均匀