这样投资不动产投资信托基金(REITs)就对了_罗志强剖析.ppt

* 「不動產投資信託」大多以可估算且有穩定現金流量的不動產為投資或證券化標的，故只要不動產所有者，提供可估算且有穩定現金流量的不動產（如辦公大樓、旅館、百貨公司、購物中心）為證券化標的，且其收益可接受，自會有投資人願意投資該受益證券，而使得不動產所有者得以降低持有風險及財務負擔，投資人亦得以投資一風險低及流動性高的金融商品，讓資金運用更有效率，達到不動產所有者及投資人雙贏的局面。 十、不動產所有者及投資人雙贏 肆、REITS投資風險 一、REITs的價值評估 REITs的整體價值，包含創造收益(income)與長期的資產利得(Capital Gain) 評估REITs商品的投資價值的重要指標： 不動產的資產(配置、品質) 未來增值潛力 管理團隊能力(經營能力及財務策略) 二、REITs收益變項 REITs的收益率僅屬「預估值」，不同於債券是不保證有固定收益 REITs成長動能影響收益率 內部成長--所持有的標的物的租金成長及費用控管 外部成長--透過財務槓桿 三、REITs投資風險--投資風險揭露 投資風險 市場流動性不足風險 不動產及不動產相關有價證券 受益證券 投資期間的變動風險 信託財產預期收益 不動產及不動產相關有價證券 受益證券報酬率 管理機構產生的風險 融資舉債的風險 其他風險 美國 澳大利亞 香港 馬來西亞 新加坡 泰國 股利支付率 最低90% 100% 最低90% 無 最低90% 最低90% 負債 無 無 小於總資產45% 小於NAV的35% 小於總資產60% 不允許 海外資產 可以 可以 可以 可以 可以 不允許 REIT稅收 對留存收益徵稅 無 17.5% 對留存收益徵稅 對留存收益徵稅 無 本地個人投資者稅收 最高35% 最高48.5% 無 邊際稅率直到28% 無 邊際稅 外國投資者稅收 股利征30% 15% 無 28% 10% 免 投資資產的折舊政策 有 每年重估主要項目 無每年重估 無每年重估 無每年重估 無每2年重估 四、REITs風險來源--投資環境險含風險 總體經濟風險--外部風險 利率風險 市場風險 通貨膨脹風險（購買力風險） 個體因素風險--內部風險 營運風險 財務風險 流動性風險 美國RMZ REITs Index 五、投資風險評估 信評的等級 相同的信評市場的的合理相對報酬 動的種類、數量及位置 鑑價及工程報告由誰提供 承租戶的組合、類型 租金收入的集中程度 借款上限 伍、證券化訊息 * 證券化訊息簡介 主管機關(銀行局) .tw/ ※法令(信託商業同業公會) .tw/ ※公開資訊觀測站 .tw/ ※信評機構 /tw/ .tw/zh-tw/ * * * * * * * * * * 敬請指教 謝 謝 羅志強 臺灣證券交易所上市服務部 (02)8101-3640 0495@.tw 這樣投資~ 不動產投資信託基金(REITs)就對了 * 不動產證券化投資信託基金(REITs) 壹、證券化的概念 貳、不動產證券化產品介紹 參、投資REITs 肆、REITs投資風險 伍、證券化訊息 簡 報 大 綱 壹、證券化的概念 一、我國的證券化條例法規架構 * 二、證券化之種類 資產證券化(Asset Securitization)是指企業單位或金融機構將其能產生現金收益的資產加以群組(Pooling) ，重新包裝並轉換為各式各樣的受益證券(Tranching) ，然後發行證券(Securities) 出售給投資人，以取得資金之過程。　 不動產證券化(Real Estate Securitization) ，乃專指不動產所有權或不動產相關權利之證券化，係將傳統不動產之直接投資轉變為證券投資型態，以結合不動產市場及資本市場，使不動產的價值由固定的資本型態轉化為具有流動功能的可投資性證券。 * 三、證券化之意義 指創始機構依金融資產證券化條例之規定，將資產信託與受託機構或讓與特殊目的公司，由受託機構或特殊目的公司以該資產為基礎，發行受益證券或資產基礎證券，以獲取資金之行為。 指受託機構依不動產產證券化條例之規定成立不動產投資信託或不動產資產信託，向不特定人募集發行或向特定人私募交付受益證券，以獲取資金之行為。 * 四、證券化的概念--企業籌資管道 向銀行融資 發行證券 (間接金融) (直接金融) 企業金融證券化 金融資產證券化 不動產證券化 (資產證券化) * 五、證券化與資本市場 項　　目 取得資金方式 傳統（企業金融）證券化 公司發行股票、公司債券等流通性強的金融商品，以取代傳統金融機構之短期融資與長期貸款。 資產證券化 債權證券化（金融資產） 不動產抵押貸款債權證券化 其他消費性債權證券化（汽車